Можно ли на земельном участке сельскохозяйственного назначения построить дом?

На вопросы вологжан отвечает начальник отдела государственной регистрации недвижимости № 3 Управления Росреестра по Вологодской области Людмила Стрекалова.

Вопрос: имею в собственности долю (пай) 2.5 га в земельном участке сельскохозяйственного назначения. Хочу построить на нем жилой дом. Как это сделать?

Ответ: для начала необходимо выделить пай в самостоятельный земельный участок в соответствии с требованиями Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Кроме того, следует помнить, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства.

Исходя из ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ для земель сельскохозяйственного назначения (входящих в их состав сельскохозяйственных угодий) градостроительное зонирование не разрабатывается и градостроительные регламенты не устанавливаются, что не позволяет правообладателю выбирать вид разрешенного использования земельного участка по своему усмотрению из предусмотренных территориальными зонами.

 Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования сельскохозяйственных земель для жилищного строительства.

Таким образом, изменение вида разрешенного использования на «для жилищного строительства» возможно только после перевода категории земельного участка: «для сельскохозяйственного назначения» на категорию: «населенные пункты».

Порядок изменения категории земельных участков определен Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Изменение категории земельного участка на категорию «земли населенных пунктов» возможно после установления границ населенных пунктов либо изменения их границ, если в результате таких действий границы земельного участка будут располагаться в границах населенного пункта.

Изменение границ населенного пункта осуществляется путем внесения изменений в генеральный план поселения на основании решения главы местной администрации поселения о внесении в генеральный план изменений.

Учитывая изложенное, для решения вопроса о включении земельного участка в границы населенного пункта необходимо обратиться в орган местного самоуправления по месту расположения выделенного земельного участка.

 После принятия главой местной администрации соответствующего решения, информация об изменении границ населенного пункта направляется в филиал публично-правовой компании «Роскадастр», которая в свою очередь вносит необходимые изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

Также следует отметить, что в соответствии с Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» на земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади участка.

Законом Вологодской области могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности.