Новое в законодательстве о недвижимости

О важных изменениях законодательства, касающихся сферы недвижимости, рассказывает Тулин Дмитрий Евгеньевич – руководитель Управления Росреестра по Вологодской области.

Вопрос: Этим летом произошли важные изменения, касающиеся порядка представления и получения документов на недвижимость в МФЦ, в связи с чем после оформления прав на недвижимость на договорах купли-продажи, дарения, аренды теперь отсутствуют синие регистрационные штампы.  Каким документом подтверждается проведение кадастрового учета, регистрации прав на недвижимость?

Ответ: С 29 июня 2022 года в связи с изменением законодательства Росреестр и МФЦ перешли на электронный документооборот. До этой даты при обращении заявителя в МФЦ бумажные документы направлялись в Росреестр, а после проведения процедуры государственной регистрации прав или постановки объекта недвижимости на кадастровый учет, их возвращали в МФЦ и передавали заявителю.

С 29 июня этого года при подаче в МФЦ документы на бумажных носителях переводятся в электронную форму, заверяются усиленной квалифицированной электронной подписью и затем направляются в электронном виде по защищенным цифровым каналам в территориальный орган Росреестра.  Бумажные документы возвращаются заявителю. Исключением остаются лишь документарные закладные.

В настоящее время любые учетно-регистрационные действия (переход права, внесение изменений в ЕГРН, регистрация ипотеки) удостоверяются только выпиской из ЕГРН, которая содержит сведения об объекте, в том числе о его характеристиках, собственнике, наличии либо отсутствии ограничений и обременений (например, арестов, запретов, ипотеки, ограничений в использовании) и другие общедоступные сведения об объекте недвижимости.

Выписка из ЕГРН выдается заявителю после государственной регистрации вместе с документами, которые он представил «в бумаге». Указанная выписка подготавливается государственным регистратором прав и направляется в МФЦ для выдачи в электронном виде. Выписка «в бумаге» подписывается сотрудником МФЦ после чего выдается заявителю.

Следует отметить, что выписка из ЕГРН актуальна только на момент выдачи, в связи с чем, гражданам, планирующим приобрести какой-либо объект недвижимости необходимо заказать «свежую» выписку из ЕГРН.

Вопрос: Какие важные нововведения затронули сферу регистрации и кадастрового учета недвижимости?

Ответ: С 01 сентября 2022 года принят закон, запрещающий делить квартиры на микродоли в праве общей собственности. Принятый закон поможет решить проблему так называемых «резиновых» квартир, обезопасить добросовестных правообладателей квартир от так называемых «черных» риелторов.

Так, приобретая микродоли и законно вселяясь в квартиру, захватчики делали жизнь других добросовестных собственников просто невыносимой. Обращения в правоохранительные органы не помогали, поскольку, несмотря на размер доли, собственник в соответствии с действующим законодательством имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться квартирой и соответственно пользоваться общим имуществом в квартире – кухней, ванной комнатой и другими общими местами пользования. В подобных ситуациях пострадавшим ничего не оставалось, как продавать свои доли по заниженной цене и выезжать из квартиры.

С учетом принятого закона минимальная доля каждого владельца жилой недвижимости должна составлять не менее 6 кв. м. Сделки, совершенные с нарушением данного требования, будут признаваться ничтожными (то есть недействительными в силу закона).

Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится при передаче по наследству, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации.

В указанных случаях доля менее 6 квадратных метров может быть продана другому лицу, либо в счет компенсации наследник может получить компенсацию или иное имущество и т.д.

Вопрос: Поясните, какие поправки в Жилищный кодекс касаются раздела имущества супругов?

Ответ: Принятый закон также содержит пункт о разделе имущества. Так, если один из супругов совершал без необходимого согласия другого супруга сделки по продаже общего имущества на невыгодных условиях, суд при разделе имеет право изменить соотношение долей супругов в их общем имуществе. Например, при расторжении брака выясняется, что один из супругов продал квартиру без согласия второго.

Теперь не нужно признавать в суде сделку недействительной и собирать доказательства — будет достаточно доказать, что она была совершена без согласия одного из супругов, и суд может уменьшить долю недобросовестного продавца.

Вопрос: Изменился и закон о персональных данных. Какие поправки в него внесены и как повлияют на жизнь вологжан?

Ответ: Принятые поправки в Закон «О персональных данных» направлены на защиту сведений ЕГРН и предотвращение бесконтрольного доступа к ним. Так, с 1 марта 2023 года в выписках из ЕГРН будут отсутствовать персональные данные собственника (ФИО) объекта недвижимости, заказанной другими гражданами.

Получение информации из ЕГРН с указанием личных данных правообладателя будет доступно только с разрешения собственника недвижимости путем внесения в ЕГРН соответствующей записи по заявлению правообладателя.

Такое заявление можно подать в отношении одного или нескольких принадлежащих правообладателю объектов недвижимости, а также на случай приобретения в будущем новых объектов.

Также необходимо отметить, что персональные данные, независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности их предоставления, предоставляются в составе выписки из ЕГРН лицам, указанным в ч. 13 ст. 62 Закона о регистрации недвижимости, нотариусам, кадастровым инженерам (в случае, предусмотренном Федеральным законом), а также в отношении определенного объекта недвижимости:

1) лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве общей собственности;

2) супругу (супруге) указанного гражданина;

3) лицам, являющимся правообладателями земельного участка, являющегося смежным по отношению к земельному участку, принадлежащему указанному гражданину (при наличии в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ таких земельных участков);

4) собственнику объекта недвижимости в отношении гражданина, являющегося правообладателем земельного участка, на котором расположен такой объект недвижимости, при условии, что в ЕГРН содержатся сведения о расположении указанного объекта недвижимости на данном земельном участке;

5) собственнику земельного участка в отношении гражданина, являющегося правообладателем объекта недвижимости, расположенного на таком земельном участке, при условии, что в ЕГРН содержатся сведения о расположении указанного объекта недвижимости на данном земельном участке;

6) лицам, которые наряду с указанным гражданином владеют недвижимым имуществом на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если запись о государственной регистрации договора аренды внесена в ЕГРН;

7) арендатору в отношении гражданина, являющегося арендодателем, и арендодателю в отношении гражданина, являющегося арендатором, если запись о государственной регистрации договора аренды, сторонами которого являются такие лица, внесена в ЕГРН;

8) нанимателю в отношении гражданина, являющегося наймодателем, и наймодателю в отношении гражданина, являющегося нанимателем, если запись о государственной регистрации найма жилого помещения внесена в ЕГРН;

9) обладателю сервитута или публичного сервитута, установленных применительно к объекту недвижимого имущества, в отношении гражданина, являющегося правообладателем такого объекта или лицом, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости;

10) правообладателю объекта недвижимого имущества или лицу, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, о гражданине, в пользу которого применительно к такому объекту установлен сервитут или публичный сервитут.

Вопрос: Есть ли какие новости по срокам осуществления учетно-регистрационных действий?

Ответ: С мая текущего года сокращены сроки оформления документов в отношении так называемой «бытовой недвижимости» (садовые и индивидуальные жилые дома, хозяйственные постройки, гаражи, земельные участки под ними, которые используются гражданами для личных нужд).

Таким образом, в настоящее время сроки рассмотрения документов, поданных через МФЦ, сократились:

- при кадастровом учете бытовой недвижимости - с 7 рабочих дней до 5;

- при регистрации прав на объекты бытовой недвижимости – с 9 рабочих дней до 5;

- при одновременной процедуре (постановке на кадастровый учет и регистрации прав) – с 12 рабочих дней до 5.

До 3 рабочих дней сокращен срок оформления прав на бытовую недвижимость в случае если пакет документов поступает в Управление напрямую в электронном виде.