Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.

Разбираем очередное основание для приостановления: Назначение или разрешенное использование созданного (создаваемого) объекта недвижимости не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), за исключением случаев, если в соответствии с законом размещение такого объекта на данном земельном участке допускается независимо от вида его разрешенного использования.

Для примера рассмотрим следующую ситуацию. Гражданин приобрел земельный участок. Согласно выписке из ЕГРН, категория земель – «земли населенных пунктов», а вид разрешенного использования (ВРИ) участка – «для ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ).

На данном участке он построил двухэтажное здание площадью 450 квадратных метров и решил зарегистрировать его как гостиницу для сдачи номеров туристам. С точки зрения закона: ВРИ земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» предполагает размещение жилого дома, производство сельхозпродукции, содержание животных, а также возведение вспомогательных построек (сараев, бань, гаражей). Гостиница же относится к объектам коммерческого назначения. Для ее размещения на землях населенных пунктов требуется другой вид разрешенного использования, например, «гостиничное обслуживание» или «предпринимательство».

Владелец объекта подал заявление в Росреестр о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный объект. Государственный регистратор прав, проверив представленные документы (включая технический план), установил несоответствие. Назначение созданного объекта недвижимости (нежилое здание – гостиница) не соответствует виду разрешенного использования земельного участка (ЛПХ). Исключения, при которых гостиницу можно было бы разместить независимо от ВРИ (например, если бы это был временный некапитальный объект определенного типа), в данной ситуации не применимы.

Чтобы осуществить регистрацию права на данный объект, владельцу необходимо устранить причины приостановления: например, изменить ВРИ земельного участка. Обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления (например, через МФЦ) с заявлением об установлении соответствия участка классификатору видов разрешенного использования. Если правила землепользования и застройки (ПЗЗ) данного поселения позволяют такое изменение (например, территориальная зона допускает код «Гостиничное обслуживание»), нужно дождаться внесения изменений в сведения ЕГРН и только после этого подавать документы на регистрацию гостиницы заново.

Если в установленный срок причина приостановления не будет устранена, последует отказ в государственной регистрации.

Еще одно основание для приостановления: Земельный участок, на котором создан (создается) объект недвижимости, предоставлен, передан собственником для целей, не предусматривающих возможность строительства (размещения) такого объекта.

Например, гражданин получил в долгосрочную аренду земельный участок от муниципалитета. Согласно договору аренды и сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), данный участок предоставлен ему для целей, не связанных со строительством – а именно «для размещения торгового павильона, не являющегося объектом капитального строительства» (нестационарный торговый объект).

Этот гражданин без получения разрешения на строительство возвел капитальный фундамент и построил из кирпича полноценное двухэтажное здание магазина с подвалом, прочно связанное с землей. После завершения работ он обратился в Росреестр за постановкой здания на кадастровый учет и регистрацией права собственности.

С точки зрения закона: право пользования земельным участком строго ограничено целями, указанными в правоустанавливающем документе (в данном случае – в договоре аренды). Поскольку земля была предоставлена исключительно для размещения временной конструкции (павильона), возведение на ней объекта капитального строительства является прямым нарушением условий предоставления участка и принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В результате государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы установит несоответствие между целью использования земли и характеристиками созданного объекта. На основании статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на построенное здание будет приостановлена.

Как вариант для устранения причины приостановления арендатору необходимо обратиться к собственнику земельного участка (в администрацию местного самоуправления) с заявлением об изменении цели предоставления участка или о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего возможность капитального строительства. Это возможно только в том случае, если градостроительные регламенты данной территориальной зоны вообще допускают размещение подобных магазинов.

Во всех указанных случаях осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается государственным регистратором прав до устранения причин, но не более чем на три месяца.

Таким образом, при подготовке документов для кадастрового учета или государственной регистрации проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет документов сэкономит вам время и силы!