Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.
Разбираем очередное основание для приостановления, указанное в пункте 33.1 закона: Указанный в заявлении вид разрешенного использования (ВРИ) не предусмотрен для данной территории, либо правообладатель не получил обязательное разрешение (на условно разрешенный вид или письменное согласие), либо по закону он не вправе использовать объект в соответствии с выбранным видом.
Например, выбранный ВРИ отсутствует в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Заявитель указывает вид, который не входит в перечень основных, вспомогательных или условно разрешенных видов, установленных ПЗЗ для данной территориальной зоны.
Или другой пример: правообладатель по закону не может использовать объект так, как указано в заявлении. Например, арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, подает заявление на смену ВРИ, хотя по договору аренды или Земельному кодексу РФ такое право принадлежит исключительно собственнику (публичной власти).
Также под основание приостановления попадает случай, когда выбранный ВРИ противоречит установленным для зоны предельным (минимальным и максимальным) размерам участков, коэффициентам застройки или иным нормативам.
Как исправить ситуацию: необходимо заказать выписку из ПЗЗ (или ГПЗУ – градостроительного плана земельного участка) для уточнения списка доступных ВРИ. Если нужный вид является условно разрешенным – пройти процедуру получения разрешения в местной администрации.
Следующее основание для приостановления: Помещение не изолировано или не обособлено. Это одно из самых частых оснований для приостановления при разделе помещений или образовании новых. Закон требует, чтобы помещение было самостоятельным объектом недвижимости.
Для жилого помещения: оно должно быть одновременно изолированным (иметь отдельный вход) и обособленным (отгороженным от остального пространства строительными конструкциями – стенами, перегородками). Классический пример нарушения – попытка поставить на учет проходную комнату в коммунальной квартире, в которую можно попасть только через другую комнату.
Для нежилого помещения: оно должно быть обособлено. Изоляция для нежилых помещений законом строго не требуется (допускается общий коридор или тамбур), но объект должен иметь четкие физические границы.
Технический критерий: границы помещения должны быть отображены на техническом плане. Если кадастровый инженер не может однозначно определить контур помещения на плане этажа из-за отсутствия перегородок, Росреестр не сможет внести сведения о его координатах и площади. Также помещение не будет признано обособленным, если через него обеспечивается единственный доступ к местам общего пользования или к другому обособленному помещению.
Как исправить: возвести физические перегородки для обособления контура помещения и организовать отдельный вход (для жилого помещения). После этого вызвать кадастрового инженера для подготовки нового технического плана с отражением изменившихся границ.
Еще одно основание для приостановления звучит так: объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями. Проще говоря – невозможность раздела или выдела в натуре.
Это основание применяется при образовании новых объектов недвижимости (разделе одного участка на два, выделе доли в натуре, объединении объектов). Приостановление выносится, если само физическое или юридическое преобразование запрещено законом:
Невозможность использования по назначению. После раздела объект невозможно использовать в соответствии с его ВРИ. Например, после раздела земельного участка под индивидуальный жилой дом образовавшиеся участки не позволяют соблюсти отступы от границ (3 метра) для строительства нового дома.
Обременения (сервитуты). Раздел или выдел доли нарушит условия установленного сервитута или лишит один из образуемых объектов доступа к землям общего пользования.
Неделимость вещи. Согласно Гражданскому кодексу РФ, раздел в натуре может привести к повреждению вещи или невозможности ее использования по назначению. Например, раздел жилого дома с общей стеной, инженерными сетями и единым фундаментом без проведения реконструкции, которая превратит его в дом блокированной застройки.
Нарушение доступа. Образованный участок остается без доступа к землям общего пользования или дороге, а соглашение о частном сервитуте не заключено.
Нарушение градостроительных норм. При образовании помещений их площадь или конфигурация не позволяют соблюсти требования пожарной безопасности, санитарные нормы освещенности (инсоляции) или иные обязательные регламенты.
Как исправить: пересчитать площади образуемых объектов с учетом минимальных нормативов ПЗЗ, изменить конфигурацию раздела, провести реконструкцию объекта для его физического обособления или предварительно оформить сервитут для обеспечения доступа.
Общий порядок действий при получении уведомления о приостановлении: внимательно изучить текст уведомления: в нем регистратор обязан указать не только пункт статьи 26, но и конкретную причину (например, ссылку на конкретную таблицу ПЗЗ или лист технического плана).
Устранить указанное нарушение (дособрать согласия, переделать техплан, получить разрешение администрации). Представить исправленные документы в Росреестр через МФЦ или в электронном виде до истечения срока приостановления (по общему правилу – до 3 месяцев, если иное не указано в самом уведомлении). Если срок пропущен, регистратор примет решение об отказе, и госпошлину придется оплачивать заново.
Чтобы не столкнуться с приостановлением, при подготовке документов для кадастрового учета или государственной регистрации заранее проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет документов сэкономит вам время и силы!