Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.
Разбираем очередное основание для приостановления, указанное в пункте 32 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которое регулирует ситуацию, когда при уточнении границ земельного участка его фактическая площадь оказывается больше той, что уже записана в ЕГРН.
По сути, это защитный механизм, который не позволяет бесконтрольно увеличивать площадь участков за счет уточнения границ, защищая права соседей и государства.
Главная цель нормы: не допустить самовольного захвата земель (так называемого «прирезания») под видом кадастровых работ. Если при межевании выясняется, что забор или фактическая граница участка заходит на соседний участок, муниципальную или государственную землю, Росреестр обязан приостановить учет.
Как работает это правило на практике: Кадастровый инженер проводит замеры и готовит межевой план. Площадь, рассчитанная по новым координатам, сравнивается с площадью, которая уже указана в выписке из ЕГРН. Вычисляется разница между новой и старой площадью. Именно к этой разнице применяются пороговые значения. Если разница укладывается в лимит, приостановления не будет. Если превышает – Росреестр выносит решение о приостановлении.
Законодательно допустимо два варианта превышения площади: Предельный минимальный размер земельного участка. Это основной критерий. Для каждой категории земель и вида разрешенного использования (например, для ИЖС, ЛПХ, садоводства) в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного муниципалитета установлены минимальные и максимальные размеры участков. Пример: в ПЗЗ города Владикавказа для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) установлен минимальный размер участка в 6 соток. Если по документам у собственника 10 соток, а по новому межеванию получается 15,4 сотки, то разница составляет 5,4 сотки. Это меньше минимального порога (6 соток), поэтому кадастровый учет будет проведен. Если бы разница составила 6,1 сотки – последовало бы приостановление.
Десять процентов. Этот критерий применяется только в том случае, если для данной территории или вида использования земли предельный минимальный размер не установлен (что на практике встречается редко). В этом случае критической становится разница в 10% от площади в ЕГРН. Пример: в ЕГРН значится площадь 800 кв. м. Предельный минимальный размер местными властями не определен. 10% от 800 кв. м – это 80 кв. м. Если по новому межеванию площадь составит 850 кв. м (разница 50 кв. м), учет проведут. Если 881 кв. м (разница 81 кв. м) – будет приостановление.
Закон делает исключение для случаев, когда в ЕГРН изначально была допущена реестровая ошибка (часть 3 статьи 61 закона № 218-ФЗ) – например, кадастровый инженер пять лет назад неправильно вычислил координаты. В этом случае для расчета берется не текущая площадь из ЕГРН, а та, которая была в реестре до совершения той старой ошибки. Это позволяет легализовать участок, который исторически имел большую площадь, но из-за старой технической ошибки числился меньшим.
Следующее основание для приостановления установлено пунктом 32.1 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Это основание является зеркальным отражением пункта 32. Если первый защищает от самозахвата земель при увеличении площади, то это основание защищает собственника от необоснованного уменьшения площади его участка.
Суть основания: Если в результате комплексных кадастровых работ (ККР), проводимых на основании карты-плана территории, площадь вашего земельного участка оказывается меньше той, что указана в ЕГРН, более чем на 10%, Росреестр приостановит кадастровый учет изменений.
В отличие от пункта 32, который применяется при индивидуальном межевании по инициативе собственника, пункт 32.1 работает исключительно при проведении ККР. Это когда государство или муниципалитет массово уточняют границы всех участков в целом квартале или садоводстве за счет бюджетных средств. Результатом этих работ является карта-план территории.
Математический расчет. Кадастровый инженер заново определяет координаты границ и вычисляет площадь. Формула проверки: (Площадь ЕГРН - Новая площадь)/Площадь ЕГРН*100%. Если результат строго больше 10%, регистратор обязан приостановить учет. Ровно 10% (например, было 1000 кв. м, стало 900 кв. м) приостановления не вызовут.
Уменьшение площади более чем на 10% – это серьезный показатель. Чаще всего это означает, что при проведении ККР инженер допустил ошибку, неправильно определил границы или часть вашего участка ошибочно «отрезал» в пользу соседа, дороги или земель общего пользования. Приостановление дает собственнику время заметить эту ошибку и не дать ей стать юридической реальностью.
Во всех указанных случаях осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается государственным регистратором прав до устранения причин, но не более чем на три месяца.
Чтобы не столкнуться с приостановлением, при подготовке документов для кадастрового учета или государственной регистрации заранее проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет документов сэкономит вам время и силы!