Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Разбираем очередное основание для приостановления, указанное в пункте 38 закона. Суть основания: приостановление регистрации происходит, если на один и тот же объект долевого строительства (например, конкретную квартиру с определенным номером) уже зарегистрирован договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в пользу другого лица. Попытка зарегистрировать второй договор на тот же объект – это классическая ситуация «двойных продаж». Росреестр блокирует вторую сделку, чтобы предотвратить мошенничество и защитить права первого покупателя, чей договор уже прошел правовую экспертизу и был внесен в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Застройщику необходимо аннулировать ошибочный или второй договор. Покупателю, чей договор приостановили, придется доказывать свои права в судебном порядке, если он считает, что именно его сделка является законной, а первая – фиктивной.

Следующее основание предусмотрено пунктом 39 закона: Нарушение правил при работе с землей единого института развития (ДОМ.РФ) Это основание касается специфического сегмента жилищного строительства, где задействованы земли в федеральной собственности или земли с неразграниченной собственностью, которыми распоряжается единый институт развития в жилищной сфере (ДОМ.РФ) по поручению государства.

Суть основания: Приостановление наступит, если застройщик, получивший такой участок в аренду или безвозмездное пользование для строительства стандартного жилья, заключает ДДУ или договор купли-продажи стандартного жилья:

С ненадлежащим лицом: например, с покупателем, который не имеет права на приобретение стандартного жилья в рамках данной государственной программы (если законом установлены критерии для таких граждан).

С нарушением требований 161-ФЗ: например, с нарушением условий аукционной документации, требований к самому понятию «стандартное жилье» (по площади, отделке, энергоэффективности) или предельной стоимости квадратного метра.

Данный механизм (введенный и уточнявшийся законами в 2016, 2017 и 2024 годах) направлен на то, чтобы государственное имущество и программы поддержки использовались строго по назначению. Росреестр здесь выступает фильтром, который не дает легализовать коммерческую или неправомерную сделку на льготной государственной земле.

Пунктом 39.1 закона в качестве основания для приостановления установлено нарушение обязательств по передаче помещений институту развития. Суть основания – это частный случай работы с земельными участками ДОМ.РФ, касающийся комплексного освоения территорий (КРТ) по статье 16.6-3 закона № 161-ФЗ. Приостановление регистрации произойдет, если застройщик заключает договор (например, ДДУ с конечным покупателем), по которому он планирует передать помещения третьему лицу, хотя по закону или по условиям своего договора аренды с государством эти конкретные помещения он обязан передать самому единому институту развития (ДОМ.РФ).

Например, застройщик получил от ДОМ.РФ землю под КРТ. По условиям соглашения, первые 10% квартир в построенном доме он обязан передать государству для социальных нужд. Если застройщик попытается зарегистрировать ДДУ на одну из этих «государственных» квартир в пользу частного лица, Росреестр приостановит регистрацию на основании п. 39.1 закона о регистрации. Чтобы устранить причину приостановления, необходимо привести условия договора в соответствие с обязательствами перед институтом развития или дождаться момента, когда застройщик выполнит свои обязательства перед ДОМ.РФ и получит право распоряжаться оставшимися объектами.

По общему правилу Росреестр направляет заявителю (застройщику или участнику долевого строительства) уведомление, в котором четко указывает пункт статьи 26 и суть нарушения. Учетно-регистрационные действия приостанавливаются до устранения причин, но не более чем на три месяца. Если за отведенный срок причины не устранены, следует отказ в государственной регистрации, и процедуру подачи документов придется начинать заново.

На сегодняшний день в Северной Осетии, где доля проектов комплексного освоения территорий и стандартного жилья постепенно растет, основания для приостановления, предусмотренные пунктами 39 и 39.1, становятся все более актуальными. Они защищают бюджетный интерес и гарантируют, что жилье, построенное на льготных условиях, достанется именно тем категориям граждан, на которых рассчитана государственная программа. Пункт 38 остается универсальным инструментом защиты прав дольщиков от недобросовестных застройщиков в любом регионе.

Чтобы не столкнуться с приостановлением, при подготовке документов для кадастрового учета или государственной регистрации заранее проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет документов сэкономит вам время и силы!