Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.

Разбираем очередное основание для приостановления: Границы земельного участка, о государственном кадастровом учете которого и (или) государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы населенного пункта, за исключением случая, предусмотренного частью 2.4 статьи 43 Федерального закона № 218-ФЗ, если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка в описании местоположения границ такого населенного пункта в документе, на основании которого соответствующие сведения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Например, гражданин обратился в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка, образованного из земель сельскохозяйственного назначения. В представленном межевом плане границы нового участка по координатам характерных точек пересекают территорию смежного населенного пункта.

При проведении правовой экспертизы государственный регистратор прав выявил пересечение границ и приостановил учетно-регистрационные действия согласно пункту 27 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Исключением из данного основания будет являться ситуация когда: В ходе анализа документов реестровых дел кадастровый инженер и регистратор установили следующее:

  • Границы населенного пункта были внесены в ЕГРН ранее на основании утвержденного генерального плана сельского поселения, например, от 2015 года.
  • При сопоставлении картографического материала генплана со сведениями ЕГРН выявлено, что при переносе с бумажного носителя в электронную базу данных граница населенного пункта была ошибочно смещена на север на 4 метра.
  • Согласно заключению кадастрового инженера, содержащемуся в разделе «Заключение кадастрового плана» представленного межевого плана, фактическое местоположение границы населенного пункта должно проходить южнее, не затрагивая спорный земельный участок. Смещение вызвано технической погрешностью органа местного самоуправления при подготовке графической схемы к документу, послужившему основанием для внесения сведений в реестр.

Таким образом, выявлена воспроизведенная в ЕГРН ошибка в описании местоположения границ населенного пункта. Ошибка содержится именно в документе-основании (генеральном плане), на основании которого сведения были внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Поскольку случай попадает под исключение, предусмотренное текстом самого пункта 27 («если выявлена воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка...»), формальное препятствие для учета участка отсутствует. Однако процедура требует соблюдения регламента верификации реестра:

  • Государственный регистратор прав принимает решение об осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, несмотря на техническое пересечение в базе данных.
  • Орган регистрации прав направляет в филиал ППК «Роскадастр» информацию о наличии реестровой ошибки в границах населенного пункта не позднее 3 рабочих дней с момента принятия решения об учете.
  • К данной информации прикладываются реквизиты межевого плана и заключение кадастрового инженера с фрагментами описания координат, позволяющими исправить ошибку.
  • Филиал ППК «Роскадастр» инициирует процедуру исправления реестровой ошибки в порядке статей 43 и 61 Закона № 218-ФЗ без согласия правообладателя границ населенного пункта (органа местного самоуправления), так как ошибка является явной и подтвержденной результатами кадастровых работ.

Если бы смещения границы в генеральном плане не было, а участок действительно фактически находился за чертой населенного пункта (например, из-за ошибки самого кадастрового инженера при выносе точек в натуру), это стало бы неустранимым препятствием до тех пор, пока заявитель не изменил бы границы своего участка или не добился бы изменения черты населенного пункта через органы власти. В данном же примере виновником пересечения выступает неверная запись в самом реестре относительно муниципальных границ, что позволяет зарегистрировать права гражданина.

Еще одно основание для приостановления: Размер образуемого земельного участка или земельного участка, который в результате преобразования сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок), не будет соответствовать установленным в соответствии с федеральным законом требованиям к образуемым земельным участкам, в том числе к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Например, гражданин подает заявление о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок в садоводческом товариществе. В межевом плане, подготовленном кадастровым инженером, указана площадь участка – 350 квадратных метров.

Согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) данного муниципального образования установлен минимальный размер земельного участка для ведения садоводства – 400 квадратных метров.

Государственный регистратор прав при проведении правовой экспертизы документов выявляет несоответствие. Несмотря на то что границы участка не пересекают границ других участков или лесничеств, его площадь меньше установленного законом предела.

На основании п. 28 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственного кадастрового учета.

В уведомлении заявителю указывается, что размер образуемого земельного участка (350 кв. м) не соответствует установленным законом требованиям к образуемым земельным участкам (минимальный порог в 400 кв. м).

Для устранения причин приостановления гражданину необходимо либо совместно с соседями провести перераспределение земельных участков, чтобы увеличить площадь своего надела до нормативной, либо подготовить новый межевой план, если была допущена ошибка в расчетах инженера. Если заявитель не устранит это нарушение в установленный срок (до трех месяцев), в осуществлении кадастрового учета будет отказано.

Во всех указанных случаях осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается государственным регистратором прав до устранения причин, но не более чем на три месяца.

Чтобы не столкнуться с приостановлением, при подготовке документов для кадастрового учета или государственной регистрации заранее проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет документов сэкономит вам время и силы!