Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.
Разбираем очередное основание для приостановления, оно звучит так: при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным.
Пример ситуации для приостановления государственного кадастрового учета по данному основанию: гражданин является собственником земельного участка, предназначенного для ведения садоводства. Границы данного участка ранее не были установлены в соответствии с требованиями законодательства (декларированная площадь). Для совершения сделки купли-продажи необходимо провести межевание и уточнить границы своего надела. Владелец участка заключил договор с кадастровым инженером. Инженер выполнил полевые работы, определил координаты характерных точек границ участка. При проведении работ выяснилось, что фактический забор между этим участком и землями общего пользования СНТ смещен на полтора метра в сторону дороги, то есть участок фактически занимает часть территории общего пользования товарищества. Вместо того чтобы организовать процедуру согласования надлежащим образом, кадастровый инженер просто оставил Акт согласования местоположения границ пустым в графе смежного землепользователя (СНТ)), сделав пометку: «От подписи отказались». При этом он нарушил требования статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
А именно:
- не направил извещение о проведении собрания о согласовании границ председателю СНТ заказным письмом с уведомлением;
- не опубликовал извещение в местной газете (в случаях, когда в ЕГРН отсутствует адрес собственника смежного участка);
- не вручил извещение под расписку.
На основании подготовленного межевого плана, в котором отсутствуют подписи смежных собственников, но при этом содержится заключение инженера об уточнении границ, правообладатель подает заявление о государственном кадастровом учете изменений основных характеристик объекта недвижимости.
В ходе проведения правовой экспертизы документов государственный регистратор прав проводит проверку представленного межевого плана и выявляет, что местоположение границ надлежащим образом не согласовано. Согласование путем простой отметки инженера об «отказе от подписи» без соблюдения процедуры извещения законом не предусмотрено. Государственный кадастровый учет приостанавливается.
Для снятия приостановления заявитель должен предоставить исправленный межевой план, содержащий один из следующих наборов документов:
- Подписанный председателем СНТ Акт согласования местоположения границ (если соседи договорились мирно и признали новую границу).
- Доказательства надлежащего извещения смежного землепользователя о собрании (почтовые квитанции об отправке писем с описью вложения, возвраты неврученных писем с отметкой почты) и Акт согласования, где зафиксирована их неявка на собрание. В этом случае граница считается согласованной в порядке, установленном законом о кадастровой деятельности.
- Экземпляр публикации извещения о проведении собрания о согласовании границ в официальной муниципальной газете (если местонахождение собственника смежного участка неизвестно).
- Вступившее в законную силу решение суда об установлении границ земельного участка в координатах, указанных в межевом плане, если председатель СНТ отказался подписывать акт, а переносить забор обратно на законное место гражданин отказывается.
Еще одно основание для приостановления учета или регистрации в силу закона о государственной регистрации недвижимости: доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к земельному участку, в отношении которого представлено заявление и необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы, или к иным земельным участкам не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута (в случае осуществления государственного кадастрового учета).
Для примера рассмотрим ситуацию: гражданин Н. владеет на праве собственности земельным участком. Участок полностью окружен другими частными землями и землями лесного фонда. Единственная возможность попасть на этот участок физически – это грунтовая дорога шириной около 3 метров, которая проходит через соседний земельный участок, принадлежащий на праве собственности юрлицу. В ЕГРН отсутствуют сведения о публичном сервитуте или ином обременении в пользу первого участка, дающем владельцу Н. право проезда. Ранее доступ осуществлялся на основании устной договоренности с предыдущим директором фирмы.
Гражданин Н. принимает решение разделить свой участок площадью 15 соток на два самостоятельных участка по 7,5 соток каждый для последующей продажи одного из них. Кадастровый инженер готовит межевой план по разделу исходного земельного участка.
Заявитель подает документы о государственном кадастровом учете образуемых земельных участков (с присвоением им новых кадастровых номеров) и государственной регистрации права собственности на них. В составе документов представлен только межевой план. Государственный регистратор проводит пространственный анализ координат характерных точек границ. Согласно схеме межевого плана, оба вновь образованных участка оказываются внутри контура массива, не имея общих границ с дорогами общего пользования (муниципальными землями). Таким образом, после раздела конфигурация местности не изменится: чтобы попасть к любому из двух новых участков, все так же необходимо пересекать территорию смежного участка.
При этом:
- в заключении кадастрового инженера отсутствует обоснование обеспечения доступа;
- в межевом плане не указан реестровый номер границы публичного сервитута;
- в пакете документов отсутствует подписанный собственником смежного участка Акт согласования, устанавливающий частный сервитут, либо выписка из ЕГРН о зарегистрированном частном сервитуте.
Для снятия приостановления необходимо предоставить исправленный межевой план или дополнительные документы, доказывающие наличие прохода, например, на основании соглашения о частном сервитуте.
Можно также представить исправленный межевой план, в котором один из образуемых участков (или их общая граница) имеет непосредственное примыкание к дороге местного значения (землям общего пользования), тем самым обеспечивая прямой доступ ко второму участку через внутреннюю границу между ними.
Во всех указанных случаях осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается государственным регистратором прав до устранения причин, но не более чем на три месяца.
Чтобы не столкнуться с приостановлением, при подготовке документов для кадастрового учета или государственной регистрации заранее проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет документов сэкономит вам время и силы!