Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.

Разбираем очередное основание для приостановления: В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка. Данное основание введено Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ и вступило в силу с 1 марта 2025 года. Оно является механизмом побуждения собственников к проведению межевания.

Рассмотрим на конкретном примере ситуацию с возможным приостановлением по данному основанию. В июне 2025 года гражданин решил продать свой дачный земельный участок в садовом товариществе. Участок продавца имеет кадастровый номер, право собственности зарегистрировано еще в 2010 году, однако процедура межевания никогда не проводилась. На публичной кадастровой карте границы участка не отображены и в актуальной выписке из ЕГРН присутствует отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». При этом стороны заключают договор купли-продажи и через МФЦ подают документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Государственный регистратор прав проводит проверку сведений в Едином государственном реестре недвижимости. Поскольку сделка совершена после 1 марта 2025 года, применяется новая редакция статьи закона о регистрации недвижимости. Установив по данным ЕГРН, что границы земельного участка декларативны, и координаты его характерных точек отсутствуют, регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации права сроком на три месяца.

Что требуется сделать для возобновления регистрации? Для завершения сделки продавцу необходимо:

  • Обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана.
  • Провести согласование границ со смежными землепользователями (соседями по СНТ).
  • Подать заявление о внесении сведений о границах в ЕГРН. Только после того, как в реестре появятся точные координаты границ, государственная регистрация будет возобновлена.

Еще одно основание для приостановления – также введенное Федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ и направленное на синхронизацию сведений о земельном участке и расположенном на нем капитальном объекте: В Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких зданий, сооружений, объекта незавершенного строительства.

Например, гражданин владеет индивидуальным жилым домом (ИЖС), право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН еще в 2018 году. Земельный участок под этим домом также находится в его собственности, имеет кадастровый номер, но границы участка никогда не устанавливались (межевание не проводилось). В выписке из ЕГРН по участку указано: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».

В сентябре 2025 года этот гражданин решает провести реконструкцию дома – надстроить полноценный второй этаж. После завершения работ для внесения изменений в характеристики объекта недвижимости (увеличение площади и изменение этажности) в Единый государственный реестр недвижимости гражданин через МФЦ подает технический план здания.

Государственный регистратор прав проводит проверку документов. Он видит, что заявление подано в отношении здания (реконструкция ИЖС), которое согласно сведениям ЕГРН расположено на конкретном земельном участке. При этом проверка данных реестра показывает, что сведения о местоположении границ этого земельного участка отсутствуют (координаты характерных точек внесены).

Поскольку реконструкция здания напрямую связана с изменением параметров капитального объекта, расположенного на земле без уточненных границ, регистратор применяет норму п. 21.2 ст. 26 ФЗ-218. Осуществление государственного кадастрового учета изменений характеристик здания приостанавливается сроком на три месяца. Регистратор указывает, что невозможно однозначно соотнести параметры реконструированного здания с пятном застройки на земельном участке, правовой статус которого определен неточно.

Что требуется сделать для возобновления учета:

Чтобы завершить регистрацию реконструкции, собственнику необходимо:

  • Провести кадастровые работы (межевание) земельного участка.
  • Подготовить межевой план и согласовать границы с владельцами смежных участков.
  • Подать заявление о внесении сведений о границах участка в ЕГРН.

Только после того, как земельный участок приобретет в реестре установленные координаты, кадастровый учет обновленных характеристик жилого дома будет завершен.

Данная норма не применяется в случаях, прямо указанных в законе:

  • Если бы гражданин подал заявление о прекращении существования старого дома перед его сносом.
  • Если бы здание являлось линейным объектом (например, газопровод или линия электропередач).
  • Если бы подавалось заявление только на регистрацию права собственности на сам земельный участок (без привязки к учету расположенного на нем здания) или оформлялось наследство.

Во всех указанных случаях осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается государственным регистратором прав до устранения причин, но не более чем на три месяца.

Если при подготовке документов для кадастрового учета или государственной регистрации вы сомневаетесь – проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет документов сэкономит вам время и силы!