Когда нужна нотариальная форма договора купли-продажи?

На сегодняшний день, любой среднестатистический россиянин, обладающий недвижимостью, вне зависимости от ее размеров и стоимости, дорожит ею и, несомненно, нуждается в правовой защите своих прав и законных интересов, в том числе в случаях ее отчуждения по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Сделка купли-продажи недвижимости оформляется соответствующим договором, но в некоторых случаях требуется обязательное нотариальное удостоверение таких договоров.

Управление информирует о случаях, когда требуется нотариальное удостоверение. Например, продается доля в праве общей собственности на недвижимое имущество. При этом не имеет значения, продается ли доля в праве постороннему лицу (с необходимостью извещения других сособственников в целях соблюдения их права преимущественной покупки доли), либо сособственнику. Исключений из правила о нотариальном удостоверении договора купли-продажи доли в праве для сособственников не установлено.

«Если же сделка совершается всеми участниками общей долевой собственности по одному договору купли-продажи, то нотариальное удостоверение такой сделки не требуется», – уточнила руководитель Управления Росреестра по Ульяновской области Ольга Петухова.

Также Управление информирует о случаях, когда нотариальное удостоверение сделок не требуется согласно ч. 1.1. ст.  42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)):

• сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;
• сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом РФ "О статусе столицы Российской Федерации";
• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Нотариальное удостоверение сделки потребуется также в том случае, если супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность, так как такой договор содержит элементы брачного договора-нотариальная форма обязательна! Если же супруги приобретут имущество в совместную собственность, в том числе долю в праве на недвижимое имущество в совместную собственность, такая сделка может быть совершена в простой письменной форме.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи также необходимо в том случае, когда продается недвижимое имущество (либо доля в праве общей долевой собственности) несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. В этом случае также требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Например, при продаже всеми участниками своих долей по одной сделке нотариального удостоверения не требуется, но, если доля в праве принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или ограниченно дееспособному, такая сделка должна быть удостоверена нотариально.

В остальных случаях при совершении купли-продажи недвижимости нотариальное удостоверение не требуется, но стороны по желанию могут обратиться за нотариальным удостоверением договора.