Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений кадастрового учета и регистрации прав, мы запустили серию публикаций.
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.
Очередное основание для приостановления: Если границы земельного участка пересекают границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, сведения о которых содержатся в ЕГРН (за исключением некоторых случаев), государственный кадастровый учет (государственная регистрация прав) приостанавливается.
Границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения считаются установленными или измененными со дня внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для таких угодий, вносятся в кадастр недвижимости. Также данные о сельскохозяйственных угодьях в составе земель сельскохозяйственного назначения включаются в реестр границ.
После введения вышеуказанной законодательной нормы, Минсельхоз России будет обязан направлять в Росреестр документы для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия им решений об установлении или изменении границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Законом введены особенности государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельных участков, границы которых пересекают границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Также предусмотрено переходное положение, что до внесения в ЕГРН сведений о границах сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения для правоотношений, связанных с сельскохозяйственными угодьями, применяются сведения о границах таких угодий, которые содержатся в Единой федеральной государственной информационной системе о землях сельскохозяйственного назначения (ЕФГИС ЗСН).
Жизненная ситуация – пример приостановления по данному основанию:
Гражданин приобрел старый дачный участок в 1990-е годы. В его свидетельстве о праве собственности написано просто «земли сельскохозяйственного назначения», границы определены примерно, без точных координат. В 2026 году он решает продать участок и вызывает кадастрового инженера для проведения межевания – точного определения границ с помощью GPS-координат. Инженер составляет новый план участка. Когда документы подают в Росреестр на регистрацию перехода права собственности к покупателю, регистратор сверяет новые координаты с данными ЕГРН. Выясняется, что из-за погрешностей старых карт правый угол нового участка заходит на территорию, которая в ЕГРН официально значится как сельскохозяйственное угодье (пашня или сенокос) внутри земель сельхозназначения. Росреестр приостанавливает регистрацию сделки. Правообладателю необходимо устранить причины, препятствующие проведению регистрации. Первым делом – необходимо обратиться к кадастровому инженеру, а далее уже в зависимости от результатов анализа ситуации – выполнить необходимые действия.
Еще одним из оснований для приостановления является то, что земельный участок (включая лесной) не может находиться одновременно в двух разных территориальных зонах или лесничествах. Его границы должны полностью укладываться в одну зону.
Исключения (когда это правило можно нарушить) в четырех случаях:
В реестре выявили ошибку. Границы зон или лесничеств неправильно перенесли из исходных документов в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Например, при оцифровке старой карты специалист ошибся на 50 метров, и граница зоны «разрезала» чей-то существующий участок пополам.
Участок нужен для промышленности или инфраструктуры. Землю специально формируют с пересечением границ под строительство важных объектов:
геологоразведка и добыча полезных ископаемых;
линейные объекты (дороги, трубопроводы, линии электропередачи);
гидротехнические сооружения (плотины, дамбы);
водохранилища и другие искусственные водоемы.
Другие федеральные законы. Существуют иные ситуации, которые разрешены отдельными законами РФ.
Особые случаи по статье 60.2 закона о регистрации недвижимости. Речь идет об исправлении старых ошибок, когда нынешние точные замеры накладываются на старые неточные границы лесов или зон, оформленных много лет назад без точных координат.
Простыми словами: По закону одна часть земли должна относиться к одной категории использования. Нельзя так нарезать участки, чтобы одна половина дачи была в поселке, а вторая – официально в лесном участке. Это создает юридические проблемы: на одну часть дома нужно разрешение города, а на вторую – лесного ведомства.
Этот запрет защищает порядок в документах. Однако закон делает исключения для государственного значения (газопроводы, шахты тянутся через всю страну и физически не могут уместиться в одну зону), а также позволяет легально исправить ошибки прошлых лет, когда координаты участков определяли шагами или рулеткой.
Во всех указанных случаях осуществление государственного кадастрового учета приостанавливается государственным регистратором прав до устранения причин, но не более чем на три месяца.
Если при подготовке документов для кадастрового учета или государственной регистрации вы сомневаетесь – проконсультируйтесь со специалистом в МФЦ или позвоните на горячую линию ведомства до подачи документов. Правильно собранный пакет документов сэкономит вам время и силы!