Как продать заложенное недвижимое имущество?

По общему правилу, такое возможно только с согласия залогодержателя, которое может быть оформлено любым способом.

«Если у вас возникли трудности с погашением залогового кредита, вы можете продать недвижимость, которая находится в залоге, и погасить задолженность. Продажа залога поможет вам погасить кредит полностью, если вырученных с продажи залога денег будет достаточно для закрытия кредита, или снизить ежемесячные платежи, если вырученных с продажи залога средств хватит только на частичное погашение кредита. Вы можете продать как жилую, так и нежилую недвижимость. Главное условие — она должна находиться в залоге по ипотеке или по кредиту на любые цели под залог недвижимости.

Банк может отказать в продаже залога, если:

• Стоимость от продажи залога не покрывает задолженность по кредиту, и клиент по каким-то причинам не может выплачивать остаток.
• При получении кредита или для погашения задолженности был выделен материнский капитал, и на сделку купли-продажи залогового объекта получен отказ из органов опеки.
• От супруга или супруги нет нотариального согласия на продажу объекта залога.
• Участник сделки отказался продавать залог.
• Имущество является наследственным, и нет изменений в составе заёмщиков.
• В отношении залогодателя или его супруги заведено дело о банкротстве», - рассказала Уманцева Яна Сергеевна, заместитель управляющего Биробиджанским отделением Сбербанка.

Важно учитывать, что в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», если в представленных документах не будет согласия на совершение сделки, то это не повлечет принятия государственным регистратором решения о приостановлении государственной регистрации прав поскольку в таком случае сделка оспорима (т.е. может быть признана незаконной только судом).

При этом в договоре купли-продажи помимо существенных условий необходимо будет указать на наличие ограничения (обременения) – ипотеки.

Если ипотека отчуждаемого объекта недвижимости возникла на основании договора об ипотеке, то в соответствии с действующим законодательством менять такой договор не требуется. Покупатель становится новым залогодателем в силу закона, а обязательства по ипотеке возникают у него вместе с правом на заложенную недвижимость.

Однако вы можете зафиксировать смену залогодателя, подписав дополнительное соглашение к договору ипотеки.

Оформлять такое соглашение по общему правилу следует в той же форме, что и сам договор. В частности, его нужно будет удостоверить у нотариуса, если сам договор ипотеки нотариально удостоверен и не предусматривает другой порядок его изменения.

«Применительно к сделке по продаже заложенного имущества действует общее правило по форме договора. В частности, удостоверить договор у нотариуса нужно, если вы продаете доли в праве общей собственности на недвижимое имущество или объект недвижимости принадлежит недееспособному гражданину либо несовершеннолетнему. Кроме того, договор купли-продажи может быть удостоверен по желанию сторон сделки», - пояснила заместитель руководителя Светлана Гришаева.