В каких случаях требуется получение согласия супруга на продажу недвижимости?

Нотариальное удостоверенное согласие супруга требуется для совершения сделки по продаже совместно нажитого недвижимого имущества.

По общему правилу недвижимое имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 СК РФ).

При этом к совместно нажитому имуществу супругов не относится следующая недвижимость:

• принадлежавшая каждому из супругов до вступления в брак;
• приобретенная во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак;
• полученная одним из супругов в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (например, в порядке приватизации).

Супруги вправе установить режим общей совместной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (в том числе и на недвижимое имущество). Для этого они могут заключить брачный договор (п. 1 ст. 42 СК РФ).

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При этом предполагается, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов он действует с согласия другого супруга (п. п. 1, 2 ст. 253 ГК РФ; п. 1, 2 ст. 35 СК РФ).

Вместе с тем нотариально удостоверенное согласие другого супруга необходимо для заключения одним из супругов следующих сделок (п. 3 ст. 35 СК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате):

• по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации;
• сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма;
• сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

Право собственности на недвижимое имущество, переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежат государственной регистрации. В связи с этим для продажи одним из супругов совместно нажитого недвижимого имущества требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

При этом, отсутствие согласия супруга на продажу недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации. В случае отсутствия такого согласия запись об этом вносится отделением Росреестра в ЕГРН одновременно с внесением записи о государственной регистрации (п. 4 ч. 3 ст. 9, ч. 5 ст. 38 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Супруг, чье согласие на продажу совместно нажитой недвижимости не было получено, вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (п. п. 1, 2 ст. 173.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ).

После 01.09.2022, если при заявлении добросовестным супругом требования о разделе имущества будет установлено, что другой супруг совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого согласия другого супруга на невыгодных условиях сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга, суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе (п. 2 ст. 39 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 4 Закона от 14.07.2022 N 310-ФЗ).

«Следует отметить, что если при рассмотрении требования о разделе совместной собственности супругов будет установлено, что один из них произвел отчуждение общего имущества вопреки воле другого супруга и не в интересах семьи либо скрыл имущество, то при разделе учитывается это имущество или его стоимость», - подчеркнул председатель исполнительного комитета Регионального отделения ООО «Ассоциация юристов России» по Еврейской автономной области Михаил Тайоров.