Интервью с руководителем Управления Росреестра по Республике Тыва С.В. Тулуш

В последнее время часто видим информацию о возможном изъятии земельных участков. Дается разноречивая информация, поэтому спросим напрямую у руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Тулуш Светланы Васильевны.

- Расскажите, пожалуйста, какие изменения в сфере недвижимости нас ожидают?

Мне бы хотелось акцентировать внимание на изменениях, внесенных Федеральным законом от 8 августа 2024 г. "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" № 307-ФЗ (далее – Закон №307-ФЗ), которым предусмотрена обязанность приступать к использованию земельных участков сразу после приобретения прав на них, либо после истечения срока, необходимого для их освоения.

Председатель Правительства России Михаил Мишустин подписал распоряжение Правительства РФ от 24.04.2025 № 1021-р, которым утверждён перечень мероприятий по приведению земельных участков в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению.

Кроме того, Правительство России утвердило перечень признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков (постановление Правительства РФ №826 от 31.05.2025). Документ содержит критерии, которые позволят оценить, осуществляется ли использование земельных участков в установленные Законом № 307-ФЗ сроки. Акт Правительства вступает в силу с 1 сентября 2025 года

Документы разработаны в рамках реализации Закона № 307-ФЗ, который вступил в силу с 1 марта 2025 года и определяет трехлетний срок для освоения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков. Течение этого срока начинается с момента возникновения права на земельный участок, а по тем участкам, которые уже в собственности, с 1 марта 2025 года. По новым правилам правообладатели земельных участков, которые невозможно использовать сразу после приобретения прав, должны приступить к их использованию после проведения мероприятий по освоению.

Законом вводится понятие «освоение земельного участка», под которым понимается выполнение правообладателем земельного участка мероприятий по приведению участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Вводится срок для освоения участка, который составляет 3 года, за исключением случаев, когда для освоения участка необходимо провести его рекультивацию. Земельный участок, расположенный в населённом пункте, садовый земельный участок либо огородный сможет считаться неиспользуемым только по истечении срока освоения. По участкам, которые купят, подарят и т.д. после 1 марта 2025 года, сроки освоения будут идти с момента приобретения прав на них (с момента регистрации). По тем участкам, которые уже в собственности, срок будет исчисляться с 1 марта 2025 года.

По новым правилам, правообладатели земельных участков, использование которых сразу после приобретения прав невозможно, должны приступить к их использованию после проведения мероприятий по освоению. В перечне, установленном Правительством, прописаны конкретные мероприятия, которые необходимо провести в рамках освоения участка.

В частности, предусмотрено освобождение земельного участка от деревьев и кустарников, мешающих его использованию, а также от сорных растений, отходов.

В рамках освоения при необходимости предлагается произвести работы по осушению либо увлажнению земельного участка, рекультивации земель и непосредственной подготовке территории и почвы к использованию. Среди них в том числе разработка и укрепление грунта, устройство насыпей, снятие и хранение плодородного слоя почвы.  Правообладатель самостоятельно определяет, что нужно сделать для того, чтобы приступить к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием.

Необходимо понимать, что данная норма прежде всего касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью. Человеку дополнительно даётся 3 года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф и т.д.). В течение этого 3-летнего срока, пока собственник осваивает участок, его нельзя привлечь к ответственности за нецелевое использование земли, поскольку он к нему еще не приступал. После истечения 3 лет, предназначенных для освоения земли, человек уже начинает использовать ее по назначению – строить дом, магазин, объекты рекреационного назначения, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. С этого момента собственник несет ответственность за неиспользование участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать нарушения.

- Будут ли изымать земельные участки, на которых выявлены признаки неиспользования?

Крайне важным является то, что в новых нормативно-правовых актах не предлагается расширить основания для изъятия земельных участков, увеличить штрафы за их неиспользование.

Еще с 2005 года в Кодекс об административных правонарушениях РФ введена ответственность за неиспользование земельных участков для строительства, а с 2015 года - за неиспользование садовых или огородных земельных участков в случае, если сроки такого использования установлены федеральным законом. Тут изменений нет.

Даже если человек не освоил земельный участок в срок, это не будет автоматически являться основанием для его изъятия. Изъятию земельного участка предшествует проведение контрольных (надзорных) мероприятий. Правообладатели участков, на которых будут выявлены признаки неиспользования, будут иметь достаточно времени для устранения нарушения в установленном порядке.

- Кто будет выявлять такие земельные участки?

Выявление нарушений, связанных с использованием земельных участков, осуществляется Росреестром в рамках государственного надзора, а также уполномоченными органами местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.

После выявления нарушения правообладателю земельного участка будет выдано предписание об устранении нарушения. В дальнейшем проводится проверка исполнения такого предписания.

При первом выявлении нарушения выдается предупреждение. Если правообладатель не устраняет нарушение, то Росреестр в течение 30 дней с момента истечения срока устранения нарушения уведомляет уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Далее власти могут обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с публичных торгов. В течение всего этого времени правообладатель будет иметь возможность устранить нарушение, в этом случае земельный участок останется у него в собственности.

- Что делать, если правообладатель по объективным причинам не может освоить земельный участок в срок?

Если на таких участках будут выявлены признаки неиспользования, то обстоятельства по ним будут оцениваться в рамках рассмотрения дел об административных правонарушениях. При этом правообладатель может предоставить материалы, подтверждающие обстоятельства, из-за которых невозможно исполнить ту или иную обязанность, а также направить в контрольный (надзорный) орган ходатайство о продлении срока устранения нарушения.

Напомним, что частью 3 статьи 8.8 КоАП РФ предусмотрено наказание в виде административного штрафа за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества, в указанных целях в случае, если обязанность по использованию такого земельного участка в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом.

- Почему возник такой запрос на установление неиспользуемых земельных участков?

Проблема заброшенных участков постоянно озвучивается органами государственной власти, органами местного самоуправления. Когда за участком никто не следит, существует опасность возгорания сухой травы, которое потом перекидывается и на соседние участки.

Председатели садоводческих товариществ часто жалуются на проблему с брошенными участками в СНТ, это не только риски, связанные с заброшенностью, но и долги по взносам, которые копятся у владельцев таких земель. Собственники часто не мотивированы осваивать земельные участки, поскольку никаких мер воздействия против запустения нет.

С учетом нового закона получается, что в течение трех лет, которые установлены для освоения земли, к садоводам претензий не будет, но потом земельный контроль может проверить, освоен ли участок, по целевому назначению ли используется. Представляется, что садоводам и огородникам необходимо будет хотя бы покосить траву и убрать отходы, а также держать сад или огород.

- Каковы признаки неиспользования земельных участков?

В частности, для всех земельных участков в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных участков признаком неиспользования является захламление или загрязнение отходами более половины их площади в течение года.

Для земельных участков, предназначенных для строительства, таким признаком будет отсутствие построенного и оформленного здания, сооружения в течение 5 лет. При этом установлены случаи, когда такой срок может быть иным – например, если он указан в разрешении на строительство или решении о комплексном развитии территории.

Для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, введен аналогичный признак неиспользования. При этом срок для строительства индивидуального жилого дома и регистрации права на него увеличен до 7 лет.

Если на земельном участке уже построены здание либо сооружение, то необходимо содержать их в надлежащем состоянии, не допускать разрушения крыши, стен, выпадения окон или стекол из окон. Это также будет свидетельствовать о неиспользовании земельного участка.

Признаки неиспользования земельного участка могут быть выявлены со дня приобретения прав на него (если не требуется освоение участка).

Если же необходимо освоение земельного участка, то признаки неиспользования могут быть выявлены только по истечении срока на его освоение, который по общему правилу составляет 3 года.

- К нам часто поступают вопросы от граждан о том, можно ли строить дом на полевых земельных участках, то есть с видом разрешенного использования «для личного подсобного хозяйства»?

Законодательством Российской Федерации установлены определенные условия и требования, при соблюдении которых разрешается строительство жилого дома на землях сельскохозяйственного назначения. Строительство возможно на участках, предназначенных для сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества, дачного строительства или для нужд крестьянские (фермерские) хозяйства (далее- КФХ). Особыми правами с точки зрения строительства на землях сельскохозяйственного назначения обладают КФХ и владельцы участков в садоводческих и огороднических объединениях.

На участках для личных подсобных хозяйств есть свои особенности строительства жилья. Земельные участки под личные подсобные хозяйства бывают двух видов – расположенные на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения. В границах населенного пункта это приусадебный земельный участок), за пределами границ населенного пункта - полевой земельный участок. Отличаются они тем, что на приусадебных землях можно строить дом, а на полевых — нельзя. Поэтому владелец личного подсобного хозяйства на земле категории сельскохозяйственного назначения может только выращивать сельхозпродукцию, а возвести дом — нет. Полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

  На землях сельскохозяйственного назначения при разрешенном использовании земельного участка «ведение садоводства» разрешено осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.

  Напоминаю, что до 1 марта 2031 года действует «дачная амнистия», когда допускается государственная регистрация прав на жилой дом в упрощенном порядке. Для этого необходимо представить на государственную регистрацию следующие документы: технический план; декларацию об объекте недвижимости; правоустанавливающий документ на земельный участок (если права гражданина на участок не зарегистрированы).

- Светлана Васильевна, спасибо Вам большое за беседу.