Интервью с руководителем Управления Росреестра по Республике Тыва С.В. Тулуш

Что нового появилось в учетно-регистрационной системе недвижимого имущества, какие изменения в земельном законодательстве будут интересны для читателей? Узнаем у руководителя Управления Росреестра по Республике Тыва Тулуш Светланы Васильевны.

- Расскажите, пожалуйста, какие изменения в сфере недвижимости нас ожидают?

Мне бы хотелось акцентировать внимание на изменениях с 1 марта 2026 года, внесенных инициированным Росреестром Федеральным законом №295-ФЗ от 31.07.2025 о вопросах установления видов разрешенного использования земельных участков, а также порядка предоставления земель. Установлен единообразный подход при определении видов разрешенного использования земельных участков.

Изменены положения Земельного кодекса РФ, определяющие регулирование видов разрешенного использования земельных участков (01.03.2026). Введено определение вида разрешенного использования - под ним понимается вид деятельности, которую с учетом ограничений, установленных в соответствии с ЗК РФ, другими федеральными законами, допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью.

Виды разрешенного использования земельных участков, установленные применительно к земельным участкам до 1 марта 2026 года, являются действительными.

В Земельном кодексе закреплен перечень случаев, когда вид разрешенного использования образуемых участков может отличаться от вида разрешенного использования исходных земельных участков.

В частности, предусмотрены ситуации, когда вид определяется проектом межевания территории или проектной документацией на пользование недрами.

Установлены случаи, при которых допускается объединение или перераспределение земельных участков с различными видами разрешенного использования. Например, если участки принадлежат на одном виде права одному лицу и расположены в пределах одной территориальной зоны, одного лесничества или одной особо охраняемой природной территории.

Определен порядок установления видов разрешенного использования образуемых земельных участков.

- Каковы ключевые изменения?

1. Установлен перечень документов, которыми определяются виды разрешенного использования земельных участков (градостроительный регламент, лесохозяйственный регламент, положение об особо охраняемой природной территории).
2. Закрепляются случаи, когда использование земельных участков допускается вне зависимости от установленного вида разрешенного использования - для размещения геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, возведения некапитальных строений, сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы);
3. Вводится понятный порядок выбора видов разрешенного использования – кто, как и при каких условиях может выбрать вид разрешенного использования земельного участка;
4. В Земельном кодексе закрепляются ситуации, когда разрешенное использование земельного участка устанавливается не регламентом использования земель, а документацией по планировке территории или лицензией на недропользование (для размещения линейных объектов, в границах особой экономической зоны, инновационных научно-технологических центров, территории опережающего развития);
5. Подробно регламентируется порядок определения видов разрешенного использования земельных участков при их образовании.

- Каковы изменения для граждан?

Виды разрешенного использования земельных участков, установленные до 1 марта 2026 года, остаются действительными. Также сохраняется общий подход к определению видов разрешенного использования на основные, вспомогательные и условно разрешенные.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства правообладатели смогут выбирать самостоятельно - без дополнительных разрешений и согласования. В частности, для выбора основного вида разрешенного использования подается заявление в орган регистрации прав (определены сроки каждой процедуры).

В отдельных случаях допускается менять виды разрешенного использования образуемых земельных участков (например, при разделе земельного участка, исходный вид разрешенного использования которого не соответствует градостроительному регламенту).

- Каковы изменения для бизнеса?

Для правообладателей участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которым такой участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование, вводится запрет на изменение вида разрешенного использования - вне зависимости от порядка предоставления такого участка. Исключение – если земельный участок используется для комплексного развития территории.

Если участок из состава земель сельхозназначения отнесён к сельскохозяйственным угодьям, его вид разрешенного использования можно изменить на основании решения органа власти субъекта РФ. Раньше изменить вид разрешенного использования таких участков было невозможно. Теперь такой порядок будет действовать до принятия специального федерального закона о порядке определения правового режима сельскохозяйственных угодий.

Также предусмотрена возможность, когда заинтересованное лицо вправе инициировать проведение аукциона в границах населенного пункта (ранее такого не было). При этом орган власти должен выставить земельный участок на аукцион с тем видом разрешенного использования, который просит инициатор аукциона.

Если земельный участок в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории расположен в границах зоны планируемого размещения объекта публичного значения, то правообладатель такого участка может выбирать только тот вид разрешенного использования, который предусматривает размещение такого объекта. При этом с 1 марта 2026 года включать в границы зон планируемого размещения объектов публичного значения земельные участки, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, не допускается. Исключения из этого правила установлены Градостроительным кодексом (изъятие, публичный сервитут, согласие правообладателя).

Какие изменения ожидают садоводов?

Закон уточняет установленный Федеральным законом № 217-ФЗ запрет на изменение вида разрешенного использования отдельных садовых и огородных земельных участков в границах территории садоводства или огородничества. В частности, теперь запрет распространяется на все садовые и огородные земельные участки вне зависимости от того, были они образованы до или после вступления в силу Закона № 217-ФЗ.

Назначение садовых участков можно будет поменять в случае, если садоводы решат изменить вид деятельности на товарищество собственников жилья либо если такие участки нужны для государственных или муниципальных нужд.

- Какие советы можете дать для защиты покупателей объектов недвижимости от мошенников?

Сейчас покупатели внимательнее подходят к покупке недвижимости, запрашивают дополнительные справки у продавца, интересуются наличием другого жилья, добавляют в договоры купли-продажи пунктов об ответственности продавцов и информированности о мошеннических схемах.

Для защиты  жилья от мошенников напоминаем, что можно прибегнуть к следующим рекомендациям:

- Запретите сделки с недвижимостью без личного участия, добавив соответствующую отметку в ЕГРН.

Собственник может обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении в ЕГРН записи о запрещении проведения любых действий с его недвижимостью без его личного участия. О поступлении такого заявления делается отметка в ЕГРН. 

 С декабря 2022 года появилась возможность оформить заявление о запрете проведения сделок без личного участия собственника на портале Госуслуг с использованием приложения «Госключ». Если ранее собственник уже установил такой запрет, с помощью сервиса его можно и снять.

После этого зарегистрировать переход, прекращение, ограничение права собственности и обременение объекта недвижимости можно будет только если собственник лично присутствует на сделке. Это дает защиту от мошенников, которые могут заключить сделку по поддельной доверенности без согласия собственника, без учета его интересов и даже без его ведома.

- Что нужно знать при покупке недвижимости?

Правильные вопросы продавцу помогают выявить скрытые риски до подписания договора, когда ещё есть возможность отказаться от сделки или принять меры по защите своих интересов.

 От проверки юридической чистоты недвижимости зависит, станете ли вы полноценным собственником или рискуете потерять и деньги, и жильё, избежать таких неприятностей как судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права были нарушены, наличие лиц с пожизненным правом проживания в квартире, появление дополнительных наследников и возможное банкротство продавца с последующим выставлением недвижимости на торги.

Итак:

1. Попросите продавца предъявить оригинал правоустанавливающего документа на право собственности на объект недвижимости, который подтвердит, что продавец действительно имеет право распоряжаться недвижимостью, показывает, каким образом собственник приобрёл недвижимость. Внимательно изучите его: проверьте данные участников сделки, адрес квартиры, площадь недвижимости. Обратите внимание на дату- документ подтверждает, что право принадлежало продавцу в момент заключения сделки, позже ситуация могла измениться

2. Правоподтверждающий документ - это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о регистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года). Выписка из ЕГРН подтверждает, что право собственности зарегистрировано должным образом.

Обязательно запросите у продавца свежую (актуальную) выписку из ЕГРН. Если в выписке указана другая фамилия (например, женщина вышла замуж), продавцу сначала необходимо обновить данные в Росреестре.

3. В выписке из ЕГРН обязательно обратите внимание на раздел об обременениях и ограничениях. Здесь указывается информация о залогах, арестах и других ограничениях права собственности.

 Если квартира находится в залоге у банка, продавец должен предоставить справку о полном погашении кредита. Обратитесь в банк для подтверждения и убедитесь, что банк подал заявление в Росреестр на погашение ипотеки.

Аресты и запреты могут быть наложены судебными приставами из-за долгов собственника. Такую квартиру нельзя продавать до снятия ограничений. Проверьте, нет ли на собственнике исполнительных производств, через сайт Федеральной службы судебных приставов.

4. Если недвижимость часто меняла владельцев за короткий период - это может быть тревожным сигналом, что за последние два-три года могли иметь место мошеннические действия в отношении недвижимости.

5. Права третьих лиц - ещё одна опасность. В квартире могут быть зарегистрированы люди, которые сохраняют право проживания даже после продажи: отказники от приватизации, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, военнослужащие. Запросите справку о регистрации по форме 9 из управляющей компании, обслуживающей дом, чтобы узнать, кто был и остаётся прописанным в квартире.

При покупке земельного участка убедитесь, установлены ли его границы (проведено межевание). В Выписке в отношении участка с границами будет запись – границы уточнены. В отношении участка без установленных границ в выписке написано «декларированная площадь». Если границы не установлены, вы не сможете оформить сделку в Росреестре.

 Для каждого земельного участка законом строго определено целевое использование. Категория земли, вид разрешенного использования (ВРИ), принадлежность к территориальной зоне особенно важны, если вы планируете строить дом, ведь не на всех участках можно строить. Для строительства подойдут земли населенных пунктов (ЗНП).

 Загляните в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В них, в том числе, указаны ВРИ, которые определяют, что можно и что нельзя делать на участке. А еще - сведения о территориальных зонах, требования о соблюдении отступов от границ участка, требований к высоте строения, предельные параметры застройки участка и другая полезная информация. Ограничения по строительству и использованию могут возникать в отдельных зонах. Например, если земля находится на территории заповедника или в санитарной зоне. Их указывают только в расширенной выписке.

Управление призывает правообладателей, не оформивших свои права в ЕГРН, обращаться в любой офис МФЦ для оформления прав на ранее учтенные объекты недвижимости, при этом, если правоустанавливающий документ подтверждает возникновение права на ранее учтенный объект недвижимости без прав государственная пошлина не оплачивается.

В случае, если права не будут зарегистрированы в ЕГРН, муниципальное образование, в частности местные администрации, имеют право поставить такие объекты недвижимости как бесхозяйные и впоследствии оформить на них право муниципальной собственности.

С момента внесения информации о вашем объекте недвижимости в ЕГРН государство признает, что ваша квартира, дом или земельный участок существуют в качестве объекта недвижимости именно с такими характеристиками.

Именно момента государственной регистрации ваше право на недвижимость считается возникшим. Только с этого момента вы можете распоряжаться объектом недвижимости – совершать любые сделки (продавать, дарить, обменивать, передавать в аренду, в залог и т.д.), передавать по наследству, в спорах вы сможете доказать и защитить свое право, в том числе в суде, в спорах с проверяющими органами и т.д.

Сейчас в большинстве случаев кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость проводятся одновременно, в рамках одной процедуры. В отношении бытовой недвижимости – квартир, жилых домов – срок регистрации составляет всего 24 часа.  Документы можно подать через МФЦ либо в электронном виде с помощью портала Росреестра (потребуется электронная подпись и авторизованный аккаунт на Госуслугах).

- Какие еще изменения в сфере недвижимости нас ожидают?

Росреестр внёс в Правительство РФ законопроект, разработанный в целях создания упрощенного механизма оформления прав на общее имущество садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ).

Изменения позволят сократить временные и финансовые затраты садоводов и облегчить процедуру передачи общего имущества в пользование иным лицам или организациям. Изменения предлагается внести в Закон 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Общее имущество СНТ – это имущество, предназначенное для использования всеми правообладателями земельных участков на территории садоводства. Сюда относится вся земля в СНТ, за исключением садовых участков. На ней могут располагаться дороги, инженерные коммуникации, места для сбора бытовых отходов, спортивные площадки и иное имущество.

Сегодня по гражданскому законодательству и Закону № 217-ФЗ созданное или приобретенное общее имущество СНТ передается в общую долевую собственность садоводов - собственников садовых участков в границах территории садоводства.

В то же время процедура оформления общего имущества СНТ сегодня затруднена, так как садоводы должны для этого провести общее собрание членов СНТ, рассчитать доли и оформить в Росреестре право общей долевой собственности на имущество общего пользования. Законопроект предусматривает, что право собственности садоводов на общее имущество СНТ будет возникать в силу закона с момента его постановки на кадастровый учет в Росреестре - по аналогии с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах. То есть права на такое имущество возникают с момента постановки на кадастровый учет при отсутствии их государственной регистрации».

Садоводам больше не нужно будет тратить время на обращение в уполномоченный орган за решением о предоставлении такого участка в долевую собственность. Также не понадобятся процедуры, связанные с проведением общих собраний СНТ, расчетом долей и оформлением прав в Росреестре.

Также предлагается усовершенствовать регулирование в случаях изменения границ СНТ и включения в него новых участков. К примеру, для размещения объектов общего пользования или садовых участков, чьи собственники пожелали вступить в товарищество.

В частности, предусмотрена необходимость получения согласия собственников участков, которые СНТ планирует включить в свои границы. Это позволит защитить их права, а также избежать в будущем оспаривания проектов межевания территории и решений общих собраний СНТ в отношении таких лиц (например, при возложении на них обязанности по содержанию общего имущества).

- Светлана Васильевна, спасибо Вам большое за беседу.