Обязательно ли при продаже квартиры предоставлять согласие супруга?

Обязательно ли при продаже квартиры предоставлять согласие супруга? В каких случаях оно необходимо и что будет, если продать недвижимость без него? На вопросы отвечает главный специалист-эксперт отдела по контролю (надзору) в сфере саморегулируемых организаций, правового обеспечения Управления Асиет Боджокова.

Само по себе согласие супруга — не жёсткое требование для регистрации сделки в Росреестре и не будет являться основанием для приостановления государственной регистрации прав. Однако Росреестр при регистрации перехода права внесёт запись в сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о том, что необходимое в силу закона согласие супруга не было представлено, и в будущем данная сделка может быть оспорена супругом в суде и признана недействительной. Данная отметка будет отражена в документе, удостоверяющем регистрацию прав (выписке о зарегистрированных правах в ЕГРН). При этом удаление данной записи в сведениях ЕГРН законодательно не предусмотрено, даже если после проведения государственной регистрации будет уже получено такое нотариальное согласие!

Когда согласие нужно

Оно требуется, если квартира считается совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). Например:

• Недвижимость купили в браке (даже если в ЕГРН записан только один супруг).
• В браке сделали в квартиру существенные вложения (капитальный ремонт, реконструкцию) за счёт общего бюджета — суд может признать её совместной собственностью (ст. 37 СК РФ). 
• Супруги в разводе, но официально имущество не поделили — режим совместной собственности сохраняется, и согласие понадобится. 

В таких случаях по закону (ст. 35 СК РФ) для сделки, где переход права подлежит госрегистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Просто устного согласия или расписки недостаточно. 

Когда можно обойтись без него

Согласие не нужно, если квартира — личная собственность одного из супругов (ст. 36 СК РФ). Например:

• Приобретена до вступления в брак (важно: ориентируйтесь на дату договора, а не на дату регистрации в Росреестре). 
• Получена в дар или по наследству. 
• Куплена в браке, но на личные средства одного из супругов (те, что были у него до брака) — этот факт нужно подтвердить документами (выписки со счетов и т.п.). 
• Приватизирована в браке одним из супругов (если второй не участвовал). 
• Режим собственности изменён брачным договором — если в нём прописано, что конкретный объект принадлежит только одному супругу. 

Вывод

Перед сделкой советуем покупателю запросить у продавца доказательства того, что квартира — личная собственность (договор купли-продажи до брака, дарственную, свидетельство о наследстве, брачный договор или выписки, подтверждающие оплату личными средствами). Если же квартира явно совместная, лучше сразу оформить нотариальное согласие — это защитит обе стороны от споров.