Интервью с руководителем Управления Росреестра по Республике Тыва Светланой Васильевной Тулуш

- В Управление довольно часто поступают вопросы от граждан о правилах использования земельных участков, что можете рассказать по этому поводу?

Федеральным законом №307-ФЗ (далее – Закон №307-ФЗ) предусмотрена обязанность приступать к использованию земельных участков сразу после приобретения прав на них, либо после истечения срока, необходимого для их освоения. За неиспользование земельного участка предусмотрена ответственность.

Утвержден перечень признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков (постановление Правительства РФ №826 от 31.05.2025). Документ вступил в силу с 1 сентября 2025 года и содержит критерии, которые позволяют оценить, осуществляется ли использование земельных участков в установленные Законом № 307-ФЗ сроки.

Закон № 307-ФЗ, который вступил в силу с 1 марта 2025 года, определяет трехлетний срок для освоения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков. Течение срока начинается с момента возникновения права на земельный участок, а по тем участкам, которые уже в собственности, с 1 марта 2025 года. Правообладатели земельных участков, которые невозможно использовать сразу после приобретения прав, должны приступить к их использованию после проведения мероприятий по освоению.

Земельный участок считается неиспользуемым только по истечении срока освоения.

- Что означает «освоение» земельного участка?

Под освоением понимается выполнение правообладателем земельного участка мероприятий по приведению участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. В частности, предусмотрено освобождение земельного участка от деревьев и кустарников, мешающих его использованию, а также от сорняков, отходов.

В рамках освоения при необходимости предлагается произвести работы по осушению либо увлажнению земельного участка, рекультивации земель и непосредственной подготовке территории и почвы к использованию. Среди них в том числе разработка и укрепление грунта, устройство насыпей, снятие и хранение плодородного слоя почвы. Правообладатель самостоятельно определяет, что нужно сделать для того, чтобы приступить к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешённым использованием.

Прежде всего это касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью. Человеку дополнительно даётся 3 года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, выровнять рельеф и т.д.). После истечения 3 лет для освоения земли, человек уже начинает использовать ее по назначению – строить дом, магазин, выращивать сельскохозяйственную продукцию и т.д. С этого момента собственник несет ответственность за неиспользование участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать нарушения.

- Каковы признаки неиспользования земельных участков?

В частности, для всех земельных участков в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных участков признаком неиспользования является захламление или загрязнение отходами более половины их площади в течение года.

Для земельных участков, предназначенных для строительства, таким признаком будет отсутствие построенного и оформленного здания, сооружения в течение 5 лет. При этом установлены случаи, когда такой срок может быть иным – например, если он указан в разрешении на строительство или решении о комплексном развитии территории.

Для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, введен аналогичный признак неиспользования. При этом срок для строительства индивидуального жилого дома и регистрации права на него увеличен до 7 лет.

Если на земельном участке уже построены здание либо сооружение, то необходимо содержать их в надлежащем состоянии, не допускать разрушения крыши, стен, выпадения окон или стекол из окон. Это также будет свидетельствовать о неиспользовании земельного участка.

Признаки неиспользования земельного участка могут быть выявлены со дня приобретения прав на него (если не требуется освоение участка).

Если же необходимо освоение земельного участка, то признаки неиспользования могут быть выявлены только по истечении срока на его освоение, который по общему правилу составляет 3 года.

- Расскажите, пожалуйста, об изменении порядка регистрации сделок с земельными участками.

С 1 марта 2025 года действует Федеральный закон № 487-ФЗ, согласно которому при отсутствии установленных границ земельного участка в соответствии с законодательством невозможно будет распоряжаться им по своему усмотрению.

Регистрацию перехода права на участок, выступающий предметом договора, приостановят, если в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) будут отсутствовать сведения о границах этого участка. То есть, если в ЕГРН отсутствуют границы земельного участка, такой земельный участок, а также расположенные на нем капитальные объекты нельзя будет продать, подарить, обменять или сдать в аренду.

Кроме того, при внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости теперь вместе с заявлением необходимо предоставлять межевой план в отношении земельного участка, а в отношении объекта капитального строительства - технический план.

- Почему важно установить границы земельного участка?

На сегодня количество земельных участков с установленными границами в Республике Тыва составляет немногим более 94%. Не секрет, что отсутствие установленных границ земельных участков зачастую приводит к ситуациям, когда соседи могут захватить часть чужого земельного участка умышленно либо по незнанию. Нередки случаи, когда люди покупают пустой земельный участок без установленных границ, строятся на нем, а впоследствии выясняется, что постройка была произведена совершенно на другом земельном участке. Таким образом, наличие координат земельного участка минимизирует риск возникновения споров, в том числе судебных, между владельцами смежных земельных участков, покупатель земельного участка будет застрахован от возможных ошибок и споров в последующем.

Кроме того, при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности уполномоченные органы могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц. На практике Управления выявлялись такие участки -«двойники». В г. Кызыле, например, правообладатель земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения не установил границы земельного участка, не освоил и не пользовался этим земельным участком, а уполномоченный орган поставил этот же земельный участок на кадастровый учет с уточненными границами, под другим кадастровым номером и предоставил иному правообладателю. В последующем такие споры разрешаются только в судебном порядке, и, как правило, судебные разбирательства по вопросам установления границ участков - одни из самых сложных и длительных.

- Как проверить, установлены ли у земельного участка границы?

Можно быстро проверить, заказав выписку из ЕГРН на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД) по адресу: https://nspd.gov.ru/ .

Откройте «Публичную кадастровую карту» на портале НСПД. Введите кадастровый номер или адрес — если в ЕГРН есть уточнённые границы, участок отобразится на карте, и вы сможете навести курсор на углы, чтобы увидеть географические координаты. Если же в описании объекта стоит пометка «Без координат границ» — значит, в реестре нет точных данных о местоположении.

Также можно получить выписку из ЕГРН в МФЦ — при личном обращении с паспортом; на портале «Госуслуги» — в разделе «Справки и выписки», выбрав вкладку «Выписки из ЕГРН». Понадобится подтверждённая учётная запись; на сайте Росреестра — в разделе «Услуги и сервисы» нужно выбрать «Выписки из ЕГРН об объектах и/или правообладателях», заполнить анкету, оплатив госпошлину.

Надо заказать «расширенную» выписку из ЕГРН. В ней есть раздел с описанием местоположения и координатами поворотных точек границ. В заявлении укажите кадастровый номер участка — это самый надёжный способ, особенно если адрес в реестре указан с ошибкой или менялся.

Что смотреть в выписке: в разделе «Описание местоположения земельного участка» будут перечислены координаты точек границ в местной системе координат.

Обратите внимание на графу «Особые отметки». Если границы участка не установлены (межевание не проводилось), там появится запись: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

В случае отсутствия границ у земельного участка необходимо провести межевание, которое включает в себя несколько этапов.

1) Заключение договора с кадастровым инженером. С 2023 года появилась возможность поиска услуги по выполнению кадастровых работ и исполнителя с помощью сервиса «Электронная платформа кадастровых работ» (ЭПКР) на сайте https://epkr.rosreestr.ru/ .

2) Сбор необходимых документов, в том числе правоустанавливающих, а также акта согласования границ участка с правообладателями смежных участков. Кадастровый инженер проводит межевание земельного участка. Уточнение границ помогает исправить ошибки в данных о площади участка. Результатом выполнения кадастровых работ является межевой план в электронной форме.

3) Подача межевого плана в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Заявление может подать правообладатель земельного участка через МФЦ или онлайн на сайте Росреестра либо сам кадастровый инженер, если это предусмотрено договором подряда.

За установлением границ земельных участков, не имеющих координат, можно обратиться к любому кадастровому инженеру, в том числе в филиал ППК «Роскадастр» по Республике Тыва.

- Какие еще изменения в сфере недвижимости нас ожидают?

Росреестр внёс в Правительство РФ законопроект, разработанный в целях создания упрощенного механизма оформления прав на общее имущество садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ). Изменения предлагается внести в Закон 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Процедура оформления общего имущества СНТ сегодня затруднена, так как садоводы должны для этого провести общее собрание членов СНТ, рассчитать доли и оформить в Росреестре право общей долевой собственности на имущество общего пользования. Законопроект предусматривает, что право собственности садоводов на общее имущество СНТ будет возникать в силу закона с момента его постановки на кадастровый учет в Росреестре - по аналогии с общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах. То есть права на такое имущество возникают с момента постановки на кадастровый учет при отсутствии их государственной регистрации».

Садоводам больше не нужно будет тратить время на обращение в уполномоченный орган за решением о предоставлении такого участка в долевую собственность. Не понадобятся процедуры, связанные с проведением общих собраний СНТ, расчетом долей и оформлением прав в Росреестре.

Также предлагается усовершенствовать регулирование в случаях изменения границ СНТ и включения в него новых участков. К примеру, для размещения объектов общего пользования или садовых участков, чьи собственники пожелали вступить в товарищество.

В частности, предусмотрена необходимость получения согласия собственников участков, которые СНТ планирует включить в свои границы. Это позволит защитить их права, а также избежать в будущем оспаривания проектов межевания территории и решений общих собраний СНТ в отношении таких лиц (например, при возложении на них обязанности по содержанию общего имущества).

- Светлана Васильевна, спасибо Вам большое за беседу.