Мошенничество с недвижимостью: на что обратить внимание?

Мошенничество на рынке недвижимости постоянно развивается. Как только одни схемы обмана перестают работать, мошенники придумывают другие, настолько тонкие, что даже по закону сложно доказать факт обмана. Фантазия современных мошенников в мире продажи недвижимости практически безгранична.

К сожалению, условия свободного рынка недвижимости таковы, что сегодня никто не может быть застрахован от риска стать жертвой недобросовестных продавцов и в результате остаться и без недвижимости, и без денег.

Именно поэтому, решив купить объект недвижимости, нужно быть предельно внимательным, проанализировать все нюансы и возможные опасности такой сделки.

Чтобы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью, Управление информирует о следующих мошеннических схемах.

Заниженная цена

Данная схема состоит в том, что во время заключения сделки продавец предлагает покупателю указать в договоре не полную стоимость объекта, а частичную, мотивируя, как правило, желанием сэкономить на налоге от продажи.

Покупатель соглашается, сделка заключена. А через некоторое время продавец оспаривает сделку, указывая, что он продал квартиру по цене намного ниже рыночной.

Суд может принять решение о признании сделки недействительной с условием – покупатель возвращает квартиру, а продавец деньги.

Только назад вы получите именно ту сумму денег, которая указана в договоре. Разницы вам никто не вернет, поскольку вся афера и затевалась ради получения суммы, не указанной в договоре.

Как правило, покупатель остается и без квартиры, и без денег.

Помимо низкой цены квартиры покупателя должна насторожить срочность продажи и небольшой срок владения квартирой продавцом.

Совет: ВСЕГДА указывайте в договоре реальную стоимость и обращайте внимание, когда Вам предлагают приобретение имущества по заниженной стоимости. Кроме того, проверяйте, как долго квартира находится в собственности продавца, либо посмотрев информацию на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru) в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», либо заказав выписку из ЕГРН.

Продажа доли в праве

Схема мошенничества довольно простая: покупается доля в квартире, и через некоторое время в нее заселяется человек и начинает создавать невыносимые условия для проживания остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день, постоянные и в большом количестве гости, скандалы и т.п.

Цель данного мошенничества – заставить второго соседа продать свою преступникам долю по минимальной цене, либо принудить к продаже квартиры в целом.

В итоге мошенники, приобретя долю в квартире за сравнительно низкую цену, могут продать всю квартиру по рыночной стоимости.

Совет: лучше не приобретать долю в квартире, поскольку заранее предсказать поведение соседей невозможно. Проверяйте квартиру, нет ли в ней дольщиков, которые объявятся после покупки. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН, в которой будут содержаться сведения о квартире и ее собственниках.

«Кот в мешке»

Схема по продаже «кота в мешке» была известна всегда. Однако в последнее время такая «афера» получила новое содержание при продаже земельных участков, учитывая специфику идентификации таких объектов.

Это связано с тем, что отсутствие установленных границ земельного участка не является препятствием для его оборота на рынке недвижимости.

Суть данной «аферной» схемы состоит в том, что гражданину, желающему купить земельный участок, показывают живописное место, имеющее хорошие перспективы. Однако после оформления договора выясняется, что приобретенный участок фактически находится в другом месте с куда менее привлекательными характеристиками.  

Совет: перед тем, как совершить ответственный шаг по покупке земельного участка, нужно:

• проанализировать правоустанавливающие документы на земельный участок, обратить внимание на наличие печатей организаций, подписей сторон договора или должностных лиц, если документ составлен органом государственной  власти или органом местного самоуправления, на отсутствие в них подчисток либо приписок, зачеркнутых слов и иных не оговоренных в них исправлений;
• получить справочную информацию о земельном участке, указав его кадастровый номер в Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра (rosreestr.gov.ru);
• обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка (именно от него зависит, как Вы сможете использовать земельный участок и что построить на нем);
• получить выписку из ЕГРН, в которой будут содержаться сведения о характеристиках объекта недвижимости, в т.ч. информация об установлении границ земельного участка, о собственнике, а также информация об обременениях (залоге) и ограничениях (аресте), наличии судебных споров;
• решить готовы ли Вы приобрести земельный участок в отсутствие установленных границ, зная только его адрес, который может быть впоследствии уточнен и изменен, и готовы ли Вы в дальнейшем нести материальные затраты на проведение кадастровых работ и согласование границ со смежными землепользователями, в том числе в судебном порядке при наличии соответствующих споров.

Подобная схема «Кот в мешке» возможна и в отношении квартир. Так, в спальных районах с типовой застройкой, где каждый дом похож на соседний, потенциального клиента обычно привозят сразу к подъезду, в темное время суток, чтобы тот не имел возможности осознать подмену, и показывают квартиру в прекрасном состоянии с дорогим ремонтом.

Когда же стороны выходят на сделку и заключают договор, в нем указывается настоящий адрес квартиры, в результате чего покупатель становится собственником не той квартиры, которая ему демонстрировалась.

Совет: чтобы не попасться на такую удочку: 

• внимательно сверяйте адреса и месторасположение домов и квартир (обращая внимание (при наличии) на дополнительные номера корпусов);
• проверяйте информацию о квартире, имеющуюся в Публичной кадастровой карте;
• используйте возможность получения сведений о квартире и ее собственнике, получив выписку из ЕГРН.

«Продавец со справкой»

Особая категория «афер» связана с оборотом имущества лиц, в отношении которых установлена дополнительная степень защиты государства, в т.ч. лица, которые в силу своего заболевания либо психоэмоционального состояния не могут в полной степени осознавать характер своих действий и руководить ими.

Но одно дело, когда лицо в судебном порядке было признано недееспособным либо ограниченно дееспособным. Такие судебные решения должны аналогично информации из ЗАГСа поступать в Росреестр для включения сведений о них в ЕГРН.

Другое дело, когда лицо, являясь дееспособным и имеющим право в полной мере распоряжаться своим имуществом, не могло в момент совершения сделки понимать значение своих действий и руководить ими вследствие наркотического или алкогольного опьянения, стресса или специфического заболевания.

Сделки, совершенные в таком состоянии, могут быть признаны в судебном порядке недействительными по требованию продавца, при условии, что «аффективное» состояние будет доказано.

Суть мошеннической схемы состоит в том, что продавец квартиры сначала заключает договор, а спустя некоторое время, истратив полученные деньги, через суд требует вернуть жилье, ссылаясь на то, что на момент продажи квартиры он страдал психическими расстройствами в стадии обострения, и в тот период не мог осознавать характер своих действий.

Если данный факт будет доказан в судебном порядке, квартира по решению суда вернется в собственность продавца, а возможность возврата денег, уплаченных по договору, будет весьма сомнительной. Например, продавец может заявить, что не помнит факт передачи денежной суммы.

Совет: чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем Вам обращать особое внимание на физическое и психоэмоциональное состояние продавца, его возраст и манеру поведения, попытайтесь оценить насколько собственник способен адекватно воспринимать ситуацию.

И если у Вас зародились сомнения при общении с продавцом, рекомендуем Вам, либо удостоверить договор в нотариальном порядке (поскольку нотариус при удостоверении сделки, кроме всего прочего, осуществляет проверку дееспособности лица и несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине в результате совершения нотариального действия), либо вовсе отказаться от заключения сделки.

Продажа квартиры от имени покойного владельца

Такой вид мошенничества может быть производным из предыдущей схемы. Дело в том, что смерь гражданина является основанием для прекращения действия доверенности. Однако смерть собственника может быть на руку нечистоплотному представителю, который может заключить сделку по продаже на основании такой доверенности.

Также есть наиболее дерзкая разновидность такого вида мошенничества – это стремление выдать себя за покойного собственника и продать его имущество.

Безусловно, в настоящее время система обмена данными между государственными ведомствами развивается, в том числе с органами ЗАГС.

Соответственно, данная информация «всплывет» при проведении государственным регистратором правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, и в государственной регистрации перехода права будет отказано.

Но, например, если вся сумма или часть денег будет передана еще до регистрации права (как часто бывает при сделках с недвижимостью), вернуть эти деньги будет проблематично.

Совет: при решении заключить сделку не постесняйтесь попросить у продавца паспорт и внимательно изучить, тот ли самый человек продает Вам квартиру.