Как не остаться без квартиры

Каждый месяц на Колыме 10-15 покупателей недвижимости сталкиваются с тем, что не могут вовремя оформить права собственности на приобретаемое жилье. Бывали случаи, что, оплатив стоимость и получив ключи от заветной квартиры, юридически покупатель не может стать ее полноправным собственником. Причиной тому является наличие запретов на продажу этого имущества у продавца, которые вынесены судебными приставами-исполнителями. В Магаданской области около 70% решений о приостановлении государственной регистрации прав по сделкам купли-продажи недвижимости выносятся региональным Росреестром из-за наличия запрещений (арестов).

Эксперты Управления Росреестра по Магаданской области и Чукотскому автономному округу разъясняют, как самостоятельно проверить объект недвижимого имущества на наличие/отсутствие актуального запрета, что делать, если обнаружено ограничение на совершение сделок с имуществом и как обезопасить себя при приобретении недвижимости.

Откуда взялся этот запрет?

Запрет (или арест) как ограничение несет ряд неприятных последствий. Запрет (арест) на проведение сделок с недвижимым имуществом выносится гражданам, имеющим задолженности, из которых наиболее распространены долги по оплате за коммунальные услуги и штрафы ГИБДД. Информацию о факте наложения запрета или ареста на недвижимость чаще всего граждане узнают при получении на руки соответствующего уведомления либо, когда уже совершается сделка с объектом недвижимости, и государственный регистратор прав выносит решение о приостановлении сделки. Арестованное имущество нельзя продавать, сдавать в аренду, передавать в залог и совершать с ним другие сделки по отчуждению. Арест на имущество может наложить суд либо судебный пристав.

Что теперь делать?

Необходимо получить информацию об аресте своего имущества. Следует выяснить, по какому исполнительному производству был наложен арест. Сделать это можно, обратившись в Управление Федеральной службы судебных приставов. В случае если долги действительно существуют, то снять арест можно, только погасив имеющиеся задолженности. После их погашения сведения о прекращении исполнительного производства в порядке межведомственного взаимодействия направляются судом или судебным приставом в региональное Управление Росреестра в течение 3 рабочих дней. После этого Росреестр делает запись о снятии ареста в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а к собственнику возвращается право полноценно владеть и распоряжаться своим имуществом.

Что если задолженности погашены, а запрет до сих пор не снят?

Бывают ситуации, когда по различным причинам информация не поступает в орган регистрации прав либо арест на недвижимое имущество нужно снять срочно. В таком случае собственник объекта может сдать самостоятельно постановление, выданное судебным приставом-исполнителем в Управление Росреестра. Это можно сделать в офисе МФЦ или с помощью сервиса «Личный кабинет» на официальном сайте Росреестра rosreestr.gov.ru. К заявлению правообладатель может приложить документ, указывающий на снятие обеспечительной меры.

Как только собственник предъявит соответствующее постановление, государственный регистратор направит запрос судебному приставу-исполнителю. По закону орган регистрации прав обязан запросить постановление у службы судебных приставов. В свою очередь, когда постановление о снятии ареста (запрета) поступит из службы судебных приставов в Росреестр, будет принято решение о погашении записи об аресте (запрете) в ЕГРН.

Что делать покупателю недвижимости, чтобы обезопасить себя и не купить арестованное жилье?

Непосредственно перед заключением договора купли-продажи на квартиру или другую недвижимость необходимо проверить наличие запретов (арестов) на ее продажу. Даже несмотря на то, что по словам продавца, долг, на основании которого раньше был наложен запрет судебным приставом-исполнителем, погашен. Как известно, постановление о погашении запрещения в Управление Росреестра может не поступить в срок, и запрещение на момент подачи документов на регистрацию может быть еще актуально. После проверки сторонам в предварительном договоре купли-продажи следует указать, что объект недвижимости не находится под арестом, не заложен, свободен от других обременений и ограничений.

Бесплатно узнать информацию о наличии/отсутствии ограничений можно с помощью электронного сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на официальном сайте Росреестра (https://lk.rosreestr.ru/eservices/real-estate-objects-online). После введения необходимых данных (например, адреса нахождения объекта, кадастрового номера, номера ограничения права) будет выгружен результат поиска. Представленная информация отобразит доступные сведения об объекте недвижимости: его характеристики, сведения о кадастровой стоимости, сведения о правах и запрещениях.

Потенциальным покупателем в многофункциональном центре за плату также могут быть получены выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости и о переходе прав на объект недвижимости, в которых содержатся сведения об арестах, обременениях, всех сделках, которые происходили в отношении данного жилого имущества.

Однако следует учесть, что сведения о персональных данных (фамилии, имени, отчестве и дате рождения) правообладателя недвижимости в справках отражены не будут, если только сам правообладатель не дал разрешение на предоставление таких данных третьим лицам (о чем будет засвидетельствовано в записи ЕГРН). Если разрешение на отображение персональных данных владельца квартиры в выписках ЕГРН не дано, рекомендуем запросить указанные выписки из ЕГРН у продавца. Выписка может быть проверена посредством QR-кода, с помощью которого на официальном сайте Росреестра будет подтверждена действительность информации о правообладателе квартиры. Результат такой проверки будет иметь уникальный идентификационный номер.

Как владельцу недвижимого имущества самостоятельно проверить наличие/отсутствие актуального ограничения (запрета)?

Рекомендуем продавцам недвижимости проверять наличие арестов на имущество, тем более сделать это можно самостоятельно в электронном виде и бесплатно. Наличие запрета (ареста) на продажу недвижимости можно узнать, получив онлайн-выписку из ЕГРН через ЕПГУ (портал госуслуг). Сделать это сможет продавец недвижимости с целью предоставления выписки покупателю перед сделкой.

Более подробные сведения будут указаны в выписке из ЕГРН о характеристиках и правах объекта недвижимости, где можно узнать дату наложения запрета (ареста), орган, его наложивший, а также документ, на основании которого проведена государственная регистрация ограничения. Такую выписку можно заказать на ЕПГУ (портале госуслуг) в разделе «Земля Дом».