Можно ли жилой дом «превратить» в коммерческий объект, рассказали в Волгоградском Росреестре

В работе Управления встречаются случаи обращения граждан с вопросом о переводе жилого дома в нежилое здание для эксплуатации в качестве коммерческой недвижимости.

Процедура перевода жилого дома в нежилое здание требует соблюдения ряда строгих условий, ведь перевод жилого здания в нежилое предполагает изменение его функционального назначения.

Для изменения назначения жилого дома в первую очередь следует проверить разрешенное использование земельного участка, на котором находится дом, предполагает ли вид разрешенного использования участка размещение на нем нежилого здания. Если нет, то при необходимости реконструкции здания собственнику откажут в выдаче разрешения на строительство (реконструкцию). Виды разрешенного использования земельного участка устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются частью Правил землепользования и застройки.

Также для перевода жилого дома в нежилое здание предварительно необходимо обеспечить наличие инженерных коммуникаций, соответствующих экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам и нормативам, установленным для нежилых объектов в зависимости от их предполагаемого вида использования.

Для возведения нежилого здания необходимо подготовить проектную документацию, после чего необходимо обратиться в органы местного самоуправления для получения разрешения на строительство. После проведения соответствующих строительных работ в соответствии с проектом, собственнику необходимо обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления для получения разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию.

Указанным порядком также следует руководствоваться при переводе жилого дома в нежилое здание.

Следует отметить, что недопустимо приступать к реконструкции здания без получения разрешительной документации, выдаваемой уполномоченным органом местного самоуправления. На территории региона уже формируется судебная практика, согласно которой собственника здания, самовольно осуществившего работу по реконструкции жилого дома в нежилое здание, в судебном порядке обязывают вернуть объект в первоначальное состояние.

Ниже приводим примеры судебных решений, наглядно разъясняющих позицию судов по рассматриваемому вопросу:

• постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.05.2025 по делу №А12-31056/2023;
• постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2024 по делу №А12-29125/2023;
• решение Дзержинского районного суда города Волгограда от 12.05.2025 по делу № 2-1517/2025;
• определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2025 № 306-ЭС25-218 по делу № А72-15352/2023.