Когда сделка с недвижимостью может не пройти

Управление Росреестра по Пермскому краю проанализировало причины, по которым государственные регистраторы приостанавливали сделки с недвижимостью в 2023 году. В законе «О государственной регистрации недвижимости» определено 65 оснований для приостановления регистрации. Наиболее распространенными оказались всего четыре.

1. Документы не отвечают требованиям законодательства.

Чаще всего приостановление регистрации связано с тем, что поданные продавцом и покупателем документы не соответствуют требованиям законодательства.

Например, стороны забыли включить в договор существенные условия, без которых он считается незаключенным. К таким, например, относится:

- передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому передаточному акту или иному документу о передаче (статья 556 Гражданского кодекса РФ.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон. Таким образом, действующим законодательством не установлено обязательство сторон по составлению и подписанию акта приёма-передачи (передаточного акта) к договору купли-продажи квартиры.

Вместе с тем, в случае если стороны договора пришли к соглашению, что обязанность продавца передать товар, а покупателя его принять, подтверждается актом приёма-передачи, то он будет являться неотъемлемой частью договора купли-продажи и обязателен для представления в орган регистрации прав вместе с договором купли-продажи.

- информация о лицах, которые после продажи квартиры сохраняют право пользоваться квартирой (статья 558 ГК РФ). Это могут быть прежние жильцы, которые при приватизации были зарегистрированы в квартире, имели право участвовать в приватизации, но им не воспользовались. осужденные, а также несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей. Если в квартире есть такие жильцы, их нужно перечислить в договоре. Если они отсутствуют, в договоре достаточно указать, что лиц, сохраняющих за собой право пользования квартирой, нет.

Представленный на государственную регистрацию прав договор в нарушение требований действующего законодательства Российской Федерации заключен в простой письменной форме, т.е. без нотариального удостоверения (в частности, отчуждение доли в праве на объект недвижимого имущества, дарение между супругами путем заключения договора дарения без предварительного раздела общего имущества супругов, приобретение по договору купли-продажи супругами имущества в долевую собственность, заключение соглашения о выделении долей имущества, приобретенного за счет средств материнского капитала).

Часто приостановление связано с неправильно составленной доверенностью. Когда продавца на сделке заменяет другое лицо по доверенности, в этом документе, представленном на регистрацию, не указаны полномочия на совершение регистрации. Например, доверенность выдавалась, для того чтобы оформить право собственности на дом или земельный участок, а заявитель обращается в Росреестр для продажи объекта. Оформление и продажа недвижимости — по закону это разные действия, поэтому важно, чтобы при составлении доверенности у нотариуса продавец объяснял, для чего именно он получает доверенность.

2. На регистрацию подан неполный пакет документов

Во многих случаях правообладатели подают на регистрацию не все нужные документы. Тогда регистрация приостанавливается, и сторонам приходится доносить отсутствующие документы. Если продавец менял фамилию, и в выписке из ЕГРН или в свидетельстве о собственности указана одна фамилия, а в паспорте у него уже другая, к стандартному пакету документов необходимо представить свидетельство о браке.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, понадобятся их свидетельства о рождении. Узнать, какие именно документы в каждом конкретном случае нужны для регистрации, можно на портале Росреестра (www.rosreestr.ru). В разделе «Жизненные ситуации» надо выбрать интересующий вас объект («квартира», «жилой дом», «земельный участок») и необходимое действие («купля-продажа», «дарение», «наследование»), после чего появится окно с перечнем необходимых документов для оформления, сроками регистрации и суммой госпошлины.

А вот в том случае, если стороны не уплатили госпошлину за регистрацию, документы будут возвращены без рассмотрения.

3. Квартира находится в обременении.

Одним из основания для принятия решения о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является, если объект недвижимости находится в обременении или под запретом (арестом). При наличии ограничительных мер недвижимость нельзя продать, подарить, обменять или передать в залог.

Как узнать, что на недвижимость наложен арест (запрет) или как выяснить детали данного ареста (запрета)?

Сведения о наложенном аресте (запрете) отображаются в Личном кабинете правообладателя. Также сведения о наличии ограничительных мер будут указаны в выписках ЕГРН. Кроме того, сведения о наличии ареста (запрета) можно посмотреть, пользуясь сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Снятие ареста (запрета) осуществляется на основании решения (постановления, определения) органа, принявшего ранее решение о наложении данного ареста (запрета).

Документы о снятии ареста (запрета) осуществляется путем направления решения (постановления, определения) органа, принявшего решение о снятии данного ареста (запрета) посредством системы межведомственного информационного взаимодействия, либо по почте, либо лично предоставляет в Росреестр.

Запись о аресте (запрете) будет погашена в течение трех рабочих дней с даты поступления в Росреестр судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста (запрета).

4. Сведения об объекте в ЕГРН и в документах расходятся

Когда информация об объекте в поданных на регистрацию документах не соответствует данным, которые содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, это тоже повод для приостановления учетно-регистрационных действий.

В основном противоречивые сведения указаны относительно площади объекта, вида разрешенного использования земельного участка, категории земель, паспортных данных.

Что поможет избежать приостановления регистрации недвижимости:

1. перед обращением в Росреестр за регистрацией сделки – запросить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Собственник может бесплатно получить экспресс-выписку из ЕГРН на портале Госуслуг практически в течении нескольких минут.

2. при подготовке использовать типовые формы договоров для совершения сделок с недвижимым имуществом, расположенные на официальной странице Управления Росреестра по Пермскому краю в социальной сети «ВКонтакте» в разделе «Типовые формы договоров» и на сайте Росреестра в региональном блоке информации: Главная/Открытая служба/Статистика и аналитика в рубрике «Типовые формы договоров».