Особенности проведения сделок с недвижимым имуществом с участием несовершеннолетних

Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители. При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, законными представителями являются – опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

При обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.

Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он действует от собственного имени самостоятельно. В случаях когда сделка с недвижимостью совершена с предварительного согласия законного представителя, а в установленных законом случаях - с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, то подача несовершеннолетним лично им подписанного заявления о государственной регистрации права собственности не требует дополнительного согласия родителей, усыновителей или попечителей на проведение государственной регистрации

Помимо заявления и предусмотренных законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документов, необходимых для её проведения, на государственную регистрацию прав предоставляются и иные установленные законодательством Российской Федерации документы, в том числе:

• документ, подтверждающий полномочия законных представителей несовершеннолетнего;
• документы, подтверждающие право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом самостоятельно, без согласия законных представителей. К таким документам относятся решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним (в случаях, установленных Гражданским кодексом);
• письменное согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет;
• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет;
• разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.

Непредставление вышеуказанных документов повлечет приостановление государственной регистрации прав до устранения причин, препятствующих ее проведению.

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них. Так,  опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование.

Запрещается представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. Такое требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее государственной регистрации будет отказано.