Как вместе с недвижимостью не приобрести чужие долги и права третьих лиц?

Чтобы минимизировать все риски при покупке недвижимости, нужно учесть некоторые моменты. Если вам, как покупателю, предоставили не оригиналы документов, а их дубликаты или копии, необходимо иметь в виду, что документы могут оказаться поддельными, и настоящие владельцы могут не подозревать, что их собственность продается. Кроме того, необходимо внимательно отнестись к кругу полномочий представителя, если договор подписывается по доверенности. Так, нередки случаи подписания сделок или получения оплаты по сделке представителями сторон в отсутствие переданных на то полномочий.

Покупателя должно насторожить и то обстоятельство, если его вдруг торопят с подписанием документов, или стоимость недвижимости намного ниже рыночной цены. Это может быть связано с тем, что на недвижимую вещь наложен арест, например, в связи с долгами продавца или наличием какого-либо судебного спора. В этом случае рекомендуется позаботиться о безопасности сделки, и прежде чем отдать задаток, убедиться, что недвижимое имущество не находится под арестом, или отсутствуют другие обременения (ограничения). Информацию в режиме онлайн можно получить на сайте Росреестра бесплатно (https://rosreestr.gov.ru). Для этого необходимо зайти на сайт и выбрать вкладку «Физические лица» - «Сервисы» - «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме «online». Сведения о наличии запретов можно также получить посредством обращения в многофункциональный центр за предоставлением информации из Единого государственного реестра недвижимости по приобретаемому объекту недвижимости.

При приобретении недвижимости немаловажное значение имеет тот факт, имеются ли права третьих лиц на объект недвижимости или нет. Так, например, в случае, если недвижимость находится в общей совместной собственности супругов, а титульным собственником является один из них, необходимо получение согласия на совершение сделки по распоряжению таким имуществом второго супруга. Встречаются случаи, когда отчуждается заложенное имущество: для совершения такой сделки необходимо, чтобы кредитор – залогодержатель также выразил свое согласие. В случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, на совершение сделки требуется согласие органов управления юридического лица. В целом это обстоятельство не является препятствием для государственной регистрации прав: государственный регистратор прав в случае отсутствия такого согласия лишь вносит соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости. Вместе с тем, поскольку сделка является оспоримой, например, в случае если супруг не выразил свое согласие на распоряжение недвижимостью, отсутствие предусмотренного действующим законодательством Российской Федерации согласия на ее совершение может повлечь для приобретателя недвижимости негативные правовые последствия.

Кроме того, необходимо учитывать круг лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением даже в случае его отчуждения правообладателем. Так, например, в определенных случаях жилая площадь может быть закреплена органами опеки и попечительства за недееспособными гражданами и несовершеннолетними лицами, находящимися под опекой или попечительством.