Зачем регистрировать ранее возникшее право?

В рамках рубрики «Вопрос-ответ» Управление Росреестра и филиал ППК "Роскадастр" по Астраханской области публикуют материалы, разъясняющие актуальные вопросы в сфере земли и недвижимости. Сегодня поговорим о государственной регистрации ранее возникшего права.

Ранее возникшим правом является право, которое возникло до 31 января 1998 года, т. е. до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этой даты право собственности регистрировалось в земельных комитетах,  органах БТИ и они признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. При этом важно понимать, что только зарегистрированное в ЕГРН право на объект недвижимости дает дополнительную защиту для собственника такого объекта.

Представляем вам ответы на самые актуальные вопросы по данной теме.

Вопрос: Купил квартиру в 1995 году. Есть договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом и с отметкой о регистрации в Астраханском БТИ. Является ли мое право ранее возникшим?

Согласно статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости». Такие права признаются ранее возникшими при условии, что документы, свидетельствующие о них, оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи. Таким образом, право на квартиру является ранее возникшим и юридически действительным.

Вопрос: Необходимо ли платить государственную пошлину за регистрацию ранее возникшего права?

С 1 января 2021 года государственная пошлина за регистрацию права, возникшего до 31.01.1998, не взимается. Федеральным законом N 374-ФЗ внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс РФ, согласно которым государственная пошлина за регистрацию ранее возникших прав на объекты недвижимости не уплачивается.

Вопрос: Являюсь собственником земельного участка с 1992 года. На руках есть только свидетельство о праве собственности на землю, выданное администрацией Приволжского района. Необходимо ли в Росреестре сейчас мне регистрировать это право?

Государственная регистрация такого права не является обязательной и проводится по Вашему желанию. Но, когда будет необходим переход таких прав, их ограничений и обременений при отчуждении (например, продаже, дарении, мене), то без регистрации ранее возникшего права не обойтись. При продаже имущества сведения о правообладателе (продавце), не учтенные в Едином государственном реестре недвижимости, будут внесены перед регистрацией сделки. То есть, если в документах не выявится никаких противоречий, будет зарегистрировано сначала право продавца, а затем только его переход к покупателю.

Вопрос: Какие документы подтверждают наличие ранее возникшего права?

Права на объекты недвижимости возникали и до момента создания регистрационной службы и реестра прав. Именно права, возникшие до 31.01.1998 года, признаются ранее возникшими правами при соблюдении определенных условий. Если речь идет о правах на земельный участок, то документы, на основании которых возникли права должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент их выдачи. Это могут быть, например, государственный акт, свидетельство на право собственности, решение о предоставлении земельного участка и др. Главное, чтобы эти документы были выданы надлежащим органом (как правило, это органы местного самоуправления или земельные комитеты, исполнительные комитеты районного, городского Совета народных депутатов и другие.). Если это права на дом, квартиру или иной объект капитального строительства, то права на такие объекты должны были быть зарегистрированы органом, осуществляющим регистрацию на тот период времени (как правило, это орган технической инвентаризации - БТИ).

Вопрос: Я приобрела квартиру по договору купли-продажи в 1996 году. Договор зарегистрировали в БТИ. В 2024 году решила эту квартиру продать. Для этого пришлось ставить ее на кадастровый учет и зарегистрировать ранее возникшее право, после чего появилась запись в Едином государственном реестре недвижимости. Теперь мне говорят, что раз права на квартиру зарегистрировали в 2024 году, то, чтобы ее продать, мне надо ждать пять лет. Иначе придется платить налог с продажи. Но ведь я владею квартирой уже 28 лет. Что делать?

Если вы купили квартиру до 31 января 1998 года, ваши права признаются ранее возникшими независимо от того, когда они учтены в Росреестре .  Дата, когда сведения о ранее возникшем праве внесены в ЕГРН, на срок владения недвижимостью не влияет. В том числе и для целей налогообложения. Когда купили, тогда и стали собственником. Платить налог с продажи и подавать декларацию в Вашем случае не надо.