Тамбовский Росреестр разъясняет: как предотвратить негативные последствия самовольного строительства

Правовой режим самовольных построек законодателем закреплен в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Часть 1 указанной статьи к самовольным постройкам относит здания, сооружения или иные строения, если они:

• возведены на не предоставленном в пользование земельном участке;
• размещены на земельном участке, у которого установленные виды разрешенного использования не допускают строительства;
• построены без получения обязательных разрешений и согласований;
• возведены с нарушением строительных правил и норм.

Следует понимать, что самовольные постройки носят нелегальный характер и могут нанести ущерб как окружающей среде, так и имущественным интересам других граждан и юридических лиц. Согласно законодательству РФ, за самовольную постройку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Основой для возбуждения административного дела в данном случае может выступать:

• нарушение земельного законодательства и строительных норм;
• незаконный захват земельного участка или нарушение прав соседей;
• нарушение прав граждан на комфортное проживание, безопасность и   охрану окружающей среды.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, государство имеет право:

• заставить владельца самовольной постройки демонтировать ее за свой счет;
• наложить штраф;
• выдать предписание об устранении нарушений;
• обратиться в суд с иском о признании постройки самовольной и ее демонтаже.

Стоит отметить, что не всегда нужно получать разрешение на строительство или реконструкцию. Такое разрешение не потребуется на строительство:

• гаража на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью;
• жилого дома, садового дома, хозяйственных построек на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта;
• объекта, не являющегося объектом капитального строительства.

Согласно норм Градостроительного кодекса РФ строительство и реконструкция объектов индивидуального строительства и садовых домов проходят в уведомительном порядке.

Почему граждане и юридические лица возводят самовольные постройки? Возможно, это связано с тем, что субъекты правоотношений не хотят ждать решения административного пути для получения разрешения на строительство, экономят время и средства на процедурах, связанных с оформлением документов или считают, что нормы и правила не относятся к ним, не имеют возможности получить разрешение из-за отсутствия соответствующих прав.

Однако такие строительные работы могут иметь серьезные юридические и финансовые последствия. Лица, осуществившие самовольную постройку, могут столкнуться с судебными разбирательствами и принудительным сносом самостроя.

Следует отметить, что особенностью правового режима самовольной постройки является то, что, обладая качественными характеристиками недвижимого имущества, с формальной точки зрения она таковой не является, поскольку сведения о ней не внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Самовольная постройка не является полноценным объектом гражданских прав, поскольку не может быть предметом сделки. Согласно части 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, лицо осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду и совершать другие сделки (не может быть передана по наследству, не выступает объектом имущественного налогообложения).

Вместе с тем, эти положения не исключают возможность последующего признания судом права на самовольную постройку (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

Легализовать (сохранить) объект самовольного строительства на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ можно при одновременном соблюдении всех четырех условий:

• земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;
• имеются права, допускающие строительство на земельном участке объекта;
• на день обращения в суд постройка соответствовала нормативным требованиям;
• сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В 2018 году были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, в соответствии с которыми, самовольная постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда либо, в случаях, предусмотренных законом, на основании решения органа местного самоуправления (что следует из ч. 3.1 ст. 222 ГК РФ). Этому соответствуют и нормы статьи 55.32 Градостроительного кодекса РФ, определяющие особенности сноса самовольных построек или приведение их в соответствие с установленными требованиями. Тем самым законодатель предусмотрел возможность принятия альтернативного сносу постройки решения.

С августа 2023 начала действовать «линейная амнистия», которая предусматривает для субъектов естественных монополий упрощенный порядок оформления построенных до 30 декабря 2004 года (то есть до вступления в силу Градостроительного кодекса РФ) линейных объектов: трубопроводов, газопроводов, линий электропередач и др. Теперь их можно оформить без обращения в суд.

При этом упрощенный порядок распространяется как на процедуру государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на линейные объекты, так и на установление публичного сервитута в отношении занятых ими земельных участков.

Не стоит забывать, что в России с 2006 года действует так называемая «дачная амнистия». По «дачной амнистии» можно оформить собственность на жилые или садовые дома, построенные на участках для ведения садоводства, ведения личного подсобного хозяйства.

Дачная амнистия позволяет гражданам зарегистрировать отдельные виды недвижимости в упрощенном порядке, то есть без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур. По общему правилу строительство и регистрация прав на жилой/садовый дом осуществляется в уведомительном порядке. По дачной амнистии кадастровый учет и регистрация права собственности осуществляются только на основании технического плана. Документы на землю предоставляются лишь в том случае, если право собственности на участок не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости. 

Если же граждане не оформят право собственности до 1 марта 2031 года, то после этой даты смогут подтвердить свои права только в судебном порядке.

С 1 июля 2022 года стала действовать «дачная амнистия 2.0», которая расширила действие изначально принятых норм и теперь у граждан есть право узаконить дома на участках под ИЖС, а также на землях для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

«Дачная амнистия 2.0» направлена на упрощенный порядок оформления прав на жилые дома, построенные на государственных, муниципальных землях до 14 мая 1998 г. и одновременно на земельные участки, на которых они расположены.

До 1 марта 2031 года граждане, которые использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, расположенный в границах населенного пункта, и на который у граждан отсутствуют документы, имеют право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, под таким жилым домом.

С 1 сентября 2021 года действует закон о «гаражной амнистии», который направлен на оформление прав на находящиеся во владении граждан гаражи и земельные участки под ними, при этом землю не нужно выкупать, как это было предусмотрено ранее.

Закон позволил получить в собственность земельные участки бесплатно и в упрощенном порядке тем гражданам, у кого во владении имеются гаражи. При этом необходимо выполнение следующих условий: гараж должен быть построен до 30 декабря 2004 года, он не может быть самовольной постройкой, находиться на земельном участке, принадлежащем государству. Под «гаражную амнистию» не попадают подземные гаражи многоэтажных домов и многоуровневые строения, металлические гаражи.  «Гаражная амнистия» действует до 1 сентября 2026 года.

Что касается граждан, чьи земельные участки находятся на границах с лесами. Известно, что на землях лесного фонда почти ничего строить нельзя. То есть дом, возведенный на таком участке, может получить статус самовольной постройки. Однако, это не всегда умышленное нарушение. Часто возникают ситуации, когда люди, начиная строительство, даже не знали, что их земля по данным государственного лесного реестра находится в границах лесничества или лесопарка, и что строительство незаконно.

С 2017 года действует «лесная амнистия» - это законный способ увеличить часть своего участка за счет земель лесного фонда, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Какие именно участки могут попасть под применение «лесной амнистии»:

• земельные участки, которые были предоставлены гражданам до 08.08.2008 для индивидуального жилищного строительства, садоводства, огородничества, личного подсобного и дачного хозяйства;
• участки, на которых расположены объекты недвижимости, не предназначенные для нужд лесопользования, и право собственности на которые зарегистрированы до 01.01.2016. Исключение составляют земельные участки, которые попадают в границы населенных пунктов, подлежащих созданию на месте старых лесных поселков и военных городков. Они должны быть переведены в категорию «земли населенных пунктов» на основании решений уполномоченных органов власти;
• земли, попадающие в границы лесничеств и лесопарков, но, по данным ЕГРН и (или) правоустанавливающих документов, имеют нелесную категорию.

Исключением из общих правил, описанных выше, являются участки, которые на основании каких-либо данных могут иметь категорию «земли промышленности» или «земли особо охраняемых природных территорий», а также сельскохозяйственные участки, используемые не по назначению. В перечисленных случаях участок попадает под «лесную амнистию» с рядом существенных оговорок и только в случае, если права на такие участки не будут своевременно оспорены Рослесхозом.

Срок действия «лесной амнистии» продлен до 1 января 2026 года.

Во избежание наступления негативных последствий, финансовых потерь при осуществлении строительства следует уделить особое внимание правомерности возведения объекта, получению необходимых разрешений и согласований, наличию правомочий в отношении земельного участка, а также исключить нарушение прав и законных интересов иных лиц.