Спрашивали? Отвечаем о кадастровом учёте жилых домов

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу продолжает публикацию ответов на вопросы о кадастровом учёте, поступившие в ходе проведения мероприятий в апреле - месяце кадастрового учёта.

Предлагаем вашему вниманию серию ответов на распространенные вопросы о кадастровом учёте недвижимости: часть 4 «жилые дома».

Вопрос: Как я могу поставить на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой дом?

Ответ: В настоящее время на территории Российской Федерации действует уведомительный порядок строительства, установленный ст. 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ, ч. 1.2 ст. 19 Закона о регистрации.

Перед началом строительства Вам - застройщику – требуется направить в органы исполнительной власти (в Петербурге - в районную Администрацию по месту нахождения земельного участка) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома для проведения проверки на соответствие градостроительному регламенту.

После получения уведомления о соответствии параметров планируемого объекта установленным параметрам и допустимости размещения объекта на земельном участке можно начинать строительство жилого/садового дома.

По окончании строительства районная Администрация проводит проверку соответствия указанных в уведомлении об окончании строительства параметров построенного объекта действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства. И подтверждает это уведомлением о соответствии построенного объекта градостроительному регламенту и направляет технический план и заявление о государственном кадастровом учете и государственную регистрацию права застройщика в адрес регионального управления Росреестра.

Более подробный регламент оказания государственной услуги, утвержден распоряжением Правительства Санкт-Петербурга №18-р/19 от 07.08.2019 «Об утверждении административного регламента администрации Района Санкт-Петербурга по предоставлению государственной Услуги по направлению уведомлений, предусмотренных пунктом 5 части 19 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при осуществлении строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, садовых домов» https://gsnspb.ru/upload/iblock/0f0/0f05a5e2b5d8c454d34c66b4a6d72601.pdf

При этом до 01.03.2031 в рамках так называемой «дачной амнистии 2.0» территориальными органами Росреестра осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация права без соблюдения требований, установленных ст. 51.1, 55 Градостроительного кодекса РФ.

Вопрос: Какие документы необходимы для осуществления кадастрового учета и регистрацию права на жилой дом в «упрощенном порядке»?

Ответ: Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на жилой дом/садовый дом в орган регистрации необходимо предоставить только технический план и документы, подтверждающие оплату государственной пошлины в размере 350 рублей.

При этом в пределы правовой экспертизы входит проверка соответствия назначения, разрешенного использования созданного объекта недвижимости виду разрешенного использования земельного участка, ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территории, предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки.

Не входит в пределы правовой экспертизы соответствие минимальным отступам от границ земельных участков. При этом Управление Росреестра по Санкт-Петербургу рекомендует в противопожарных целях соблюдать отступы от границ смежных земельных участков!

Вопрос: Могу ли я поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на хозяйственную постройку, баню, гараж на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, индивидуального жилищного строительства?

Ответ: В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется выдача разрешения для осуществления строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества.

При необходимости и желании Вы можете представить документы для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на хозяйственные постройки, бани, гаражи. Для этого в орган регистрации необходимо предоставить только технический план и документы, подтверждающие оплату государственной пошлины в размере 350 рублей.

Вопрос: Мы с соседями (другой семьей) живем в одном жилом доме. Мы хотим признать нашу часть жилого дома - домом блокированной застройки. Какие документы необходимо предоставить?

Ответ: В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ блок, указанный в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона №476-ФЗ), соответствующий признакам, указанным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, со дня вступления в силу Федерального закона №476-ФЗ признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании.

В соответствии Градостроительным кодексом РФ, в редакции действующей до Федерального закона №476-ФЗ регулировалось строительство следующих объектов капитального строительства:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ в редакции, действовавшей до вступления в законную силу Федерального закона №476-ФЗ, жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки), в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы РФ.

В соответствии с Федеральным законом №476-ФЗ в целях устранения правовой неопределенности, возникающей при отнесении здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки, изменен правовой режим объектов капитального строительства, определяя, что дом блокированной застройки является видом жилого дома (пояснительная записка к проекту Федерального закона №1246345-7).

В соответствии с ч. 3 ст. 16 Федерального закона №476-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в ЕГРН были внесены сведения о блоках (независимо от их наименования или вида разрешенного использования) в качестве жилых помещений в жилых домах блокированной жилой застройки, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), и зарегистрированы права на такие блоки, собственники указанных блоков вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех собственников блоков в орган регистрации с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости.

Таким образом, Федеральный закон №476-ФЗ не предполагает раздел жилого дома или изменение вида объекта недвижимости: помещения в многоквартирном доме на здание. Указанным законом изменен правовой режим многоквартирного дома, состоящего из нескольких блок-секций, строительство которого осуществлялось в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Такие блок-секции признаны жилыми домами.

Таким образом, если здание создавалось как дом блокированной застройки, и зарегистрировано право собственности на помещение в таком здании, органом регистрации осуществляется внесение сведений в связи с приведением вида объекта недвижимости в соответствии с Письмом Росреестра от 28.03.2022 N 14-2287-ТГ/22 «О реализации статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 №476-ФЗ».