Росреестр Ингушетии разъяснил порядок освоения земельных участков и признаки их неиспользования

Ведущий: Сегодня у нас в гостях Харсиев Ислам Муссаевич, заместитель начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Республике Ингушетия. Ислам Муссаевич, добрый день!

Гость: Добрый день! Ас-саляму алейкум, уважаемые радиослушатели! Рад быть в эфире.

Ведущий: В последнее время много говорят о так называемом «Законе об освоении» — это Федеральный закон № 307-ФЗ от 08.08.2024, и о постановлении Правительства № 826 от 31.05.2025, которое утверждает критерии использования участков. Согласитесь, слова «критерии», «постановления» звучат сухо и строго. Давайте сегодня развеем все страхи и расскажем, почему эти правила написаны в первую очередь для защиты тех, кто честно трудится на земле.

Гость: Начнём с базы. Что такое 307-ФЗ и как он встроен в Земельный кодекс?  Федеральный закон № 307-ФЗ от 8 августа 2024 года внёс изменения в Земельный кодекс и в Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества» — это 217-ФЗ от 29.07.2017. Ключевое новшество — в Земельном кодексе появилась новая статья 85.1, которая так и называется: «Освоение земельного участка из состава земель населённых пунктов и их использование». Параллельно были внесены изменения в статью 45 и статью 46 Земельного кодекса, регулирующие основания прекращения прав на землю. И вот здесь главное, что нужно понять: законодатель разделил два юридических состояния участка — «освоение» и «использование». Раньше этот пробел существовал, и человека, который только получил землю, можно было упрекать в том, что он её не использует. Теперь — нет.

Ведущий: То есть появился официальный переходный период, право на подготовку?

Гость: Именно. Появился легальный термин «освоение», и под него отведён срок — три года. Это закреплено в статье 85.1 Земельного кодекса.

Ведущий:  Что за срок в три года, о котором все говорят? Раньше ведь такого не было.

Гость: Да, это ключевое изменение, которое внёс Закон № 307-ФЗ. Раньше в Земельном кодексе было понятие «использование», и между «купил участок» и «должен построить дом» существовал правовой вакуум. Теперь этот пробел устранён.

Чтобы начать строить, человеку нужно подготовиться. И отвело на это срок. Три года — это общий ориентир для земель населённых пунктов и садовых участков. В течение этого трёхлетнего срока собственник не может быть привлечён к ответственности за неиспользование участка по целевому назначению.

Ведущий: А с какого момента отсчитываются эти три года?

Гость: Отличный вопрос. Срок исчисляется с момента возникновения права собственности на земельный участок. Для участков, предоставленных в аренду, — с даты заключения договора аренды. Это важно, потому что иногда люди путают: «Я купил участок в 2018 году, могу ли я сейчас рассчитывать на эти три года?» Закон обратной силы не имеет, но для тех, кто приобрёл участок после вступления закона в силу — а он действует с 1 марта 2025 года — трёхлетний период на освоение гарантирован.

Ведущий: А что конкретно входит в понятие «освоение»? Что можно делать в эти три года, чтобы к тебе не было вопросов?

Гость: Согласно нормам, освоение включает в себя чётко определённый перечень мероприятий. Первое — освобождение земельного участка от древесно-кустарниковой и сорной растительности, которая препятствует дальнейшему целевому использованию. Второе — освобождение от отходов производства и потребления, попросту говоря — от строительного и бытового мусора. Третье — осушение, выравнивание рельефа и иные земляные работы, необходимые для приведения участка в состояние, пригодное для строительства или иного использования. Четвёртое — мероприятия по подключению к сетям инженерно-технического обеспечения: к электричеству, газу, водоснабжению и водоотведению. Это закрытый, но достаточно широкий перечень. Всё это — не строительство, это именно подготовка.

Ведущий: А если человек просто не успевает построить дом за три года? Накопить деньги, найти бригаду?

Гость: В том-то и дело, что никто не требует построить дом за три года. В течение этого срока собственник не может быть привлечён к ответственности за то, что на участке отсутствует здание, даже если участок предоставлен именно для строительства. Закон прямо это гарантирует. Ваша задача — сохранять участок в безопасном и опрятном состоянии.

Ведущий: Слышите, дорогие радиослушатели? Это очень важно. Никто не требует от вас подвига за одно лето.

Ведущий: Теперь давайте разберём вторую часть — постановление Правительства № 826. Что там прописано? Когда участок считается неиспользуемым?

Гость: Постановление Правительства № 826 от 31 мая 2025 года разработано в развитие положений Земельного кодекса. Оно утверждает признаки, по которым определяется, что земельный участок не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства. Это важнейший документ, потому что до его принятия критерии были размыты, и возникали споры. Инспектор не мог просто прийти и сказать: «Мне кажется, тут неухоженно». Теперь у нас есть чёткий перечень признаков, разделённых по категориям земель и видам разрешённого использования.

Ведущий: Начнём с самого массового сегмента — участки для индивидуального жилищного строительства, ИЖС. Какие признаки неиспользования установлены для них?

Гость: Постановление устанавливает несколько чётких критериев. Первый: в течение трех лет на земельном участке отсутствуют какие-либо конструктивные элементы здания. Под конструктивными элементами понимается фундамент, стены, перекрытия — признаки того, что возведение объекта капитального строительства начато. Если залит фундамент — стройка идёт. Если только стоит бытовка, которая не является объектом капитального строительства, а участок под ИЖС — этого недостаточно.

Второй: если объект капитального строительства или объект незавершённого строительства на участке есть, но в течение семи и более лет с момента его возведения права на него не зарегистрированы в ЕГРН. Это говорит о том, что постройка брошена, строительство прекращено.

Третий: если зарегистрированный объект разрушен — утрачены несущие конструкции, отсутствует крыша, проёмы — и собственник не принимает мер по его восстановлению в течение одного года и более со дня их выявления, за исключением случаев когда такие объекты капитального строительства признаны аварийными и подлежащими сносу.

Ведущий: У нас в республике очень много личных подсобных хозяйств — ЛПХ. И часто возникает путаница: чем ЛПХ отличается от ИЖС с точки зрения закона? И как критерии неиспользования применяются к ЛПХ?

Гость: Это действительно очень важный вопрос, потому что путаница между ИЖС и ЛПХ встречается постоянно. Давайте разложим по полочкам и сравним эти два вида разрешённого использования, а потом посмотрим, что говорит постановление № 826 применительно к ЛПХ. Я буду говорить о личном подсобном хозяйстве в границах населённого пункта, потому что именно этот случай массовый и именно его чаще всего сравнивают с ИЖС.

Первое и, наверное, главное различие — цель предоставления. Участок под ИЖС предоставляется именно и исключительно для строительства жилого дома. Это его основное назначение. А участок под ЛПХ предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства — то есть для производства и переработки сельскохозяйственной продукции для личных нужд. И строительство жилого дома на участке под ЛПХ — это право, а не обязанность собственника.

Ведущий: То есть на ИЖС ты обязан строить дом, а на ЛПХ — можешь построить, а можешь и не строить?

Гость: Совершенно верно. Это ключевое различие. На участке под ИЖС через определённое время должно появиться здание. Как мы уже говорили, признаки неиспользования для ИЖС — это отсутствие в течение трех лет каких-либо конструктивных элементов, фундамента, стен. То есть если у вас ИЖС, вы должны начинать стройку.

А теперь смотрим на ЛПХ. Что говорит постановление № 826? Для приусадебного участка ЛПХ критерии неиспользования совсем другие — и вот здесь главное, что нужно понять. Участок ЛПХ считается неиспользуемым, если в течение трёх и более лет подряд на нём не осуществляется деятельность, соответствующая ведению личного подсобного хозяйства. Конкретно: не выращиваются сельскохозяйственные культуры, нет ухоженных многолетних насаждений, не производится сенокошение, нет выпаса скота. Более 50 процентов площади заросло сорной растительностью высотой от метра и выше. Либо более 50 процентов захламлено мусором, не связанным с ведением хозяйства.

Обратите внимание: в этих критериях ни слова не сказано про дом. Нигде не написано, что на участке ЛПХ обязательно должен стоять капитальный дом, зарегистрированный в ЕГРН. Для ЛПХ это вообще не критерий оценки.

Ведущий: То есть если у человека участок ЛПХ, он разбил там огород, держит домашнее хозяйство, но капитального дома нет — к нему вопросов не будет?

Гость: Именно так. Более того — если на участке ЛПХ содержится скот или птица, это полноценное использование. Если разбит огород и вы собираете урожай — это использование. Если посажен плодовый сад и ягодные кустарники — использование.

Ведущий: Да, очень наглядно. А если человек на участке ЛПХ всё-таки построил дом, но не зарегистрировал его? Это будет считаться нарушением?

Гость: Здесь нужно разделять два разных вопроса. Первый — использование участка. Если участок ЛПХ возделывается, обрабатывается, на нём ведётся хозяйство — он используется по назначению, и отсутствие регистрации дома никак не влияет на этот факт. Критерии неиспользования, повторю, к дому не привязаны.

Второй вопрос — это оформление прав на сам дом. Да, если дом построен, закон предписывает зарегистрировать на него право собственности. Это требование действует для любых капитальных строений, будь то ИЖС или ЛПХ. Но это уже сфера не земельного надзора за использованием участка, а оформления недвижимости.

Ведущий: Многие представляют себе земельный надзор как строгого ревизора, который приходит внезапно и с порога начинает выписывать штрафы. Расскажите, как всё происходит на самом деле.

Гость: Процедура выстроена совершенно иначе. Первое и самое главное — профилактика. Большая часть нашей работы сегодня строится на предупреждениях и разъяснениях, а не на административных мерах. Если в ходе мониторинга или планового обследования мы видим признаки того, что участок не используется, мы не спешим составлять протокол. Сначала собственнику направляется предостережение о недопустимости нарушения. Это официальный, но доброжелательный сигнал: пожалуйста, обратите внимание на свой участок, приведите его в порядок.

Ведущий: А если человек по каким-то причинам не получил предостережение или не сразу отреагировал?

Гость: Только в том случае, если предостережение проигнорировано, а признаки заброшенности сохраняются год за годом, мы переходим к следующим шагам. Но практика показывает: абсолютное большинство собственников реагируют на первое же уведомление. Кому-то просто нужен был этот сигнал, чтобы найти время и силы. К нам часто приходят граждане: «Я получил письмо, решил разобраться, а теперь скажите, что мне делать». И мы помогаем, подсказываем, ориентируем по срокам.

Ведущий: У людей бывают разные обстоятельства: болезнь, длительная командировка, семейные трудности. Вы это учитываете?

Гость: Обязательно. Мы всегда идём навстречу. Прежде чем применить какие-то меры, мы обязательно выясним ситуацию. Открытость и желание исправить ситуацию — это то, что мы ценим больше всего. Придите к нам на консультацию, расскажите о своих планах. Мы сориентируем вас, с чего начать, чтобы войти в график освоения.

Ведущий: Время нашего эфира подходит к концу. Давайте подведём итог. Что бы вы хотели сказать нашим радиослушателям в завершение?

Гость:

Управление Росреестра проводит активную информационно-разъяснительную работу с населением, вынесенная на обсуждение тема не является исключением. Если у вас остались вопросы, если вы сомневаетесь, правильно ли вы всё делаете, или хотите уточнить нюансы законодательства — приглашаю вас лично в наше Управление. Также напомню, что работает горячая линия Росреестра (телефон горячей линии 88734 – 55-19-65).

Кроме того, Росреестр подготовил методичку для собственников участков, где новшества разобраны максимально подробно, найти ее можно на официальном сайте ведомства.

Закон № 307-ФЗ и постановление № 826 — это не репрессивные меры. Принятые нормы направлены, прежде всего, на повышение эффективности землепользования, вовлечение в хозяйственный оборот заброшенных и неиспользуемых земельных участков. Главная задача - не наказать собственников или изъять у них землю, а вернуть людей на свои земельные участки для надлежащего использования.

Ведущий: С вами был Ислам Муссаевич, заместитель начальника отдела государственного земельного надзора Управления Росреестра по Республике Ингушетия. Дорогие радиослушатели, хорошего вам дачного сезона, плодотворного лета и мира вашему дому! Баркал! До свидания!

Гость: Баркал! До новых встреч!