Покупка земельного участка: как избежать проблем и разобраться в нюансах

Приобретение земельного участка — важный шаг, но он может оказаться не таким простым, как кажется на первый взгляд. Часто после сделки выясняется, что на участке нельзя строить новые объекты, проходят чужие коммуникации или имеются неразрешенные вопросы с границами. Продавцы могут неосознанно или намеренно ввести покупателей в заблуждение, так как процесс продажи земли зачастую сложнее, чем продажа квартиры или уже построенного дома. Чтобы задать правильное направление, необходимо тщательно проверять участок перед покупкой.

Первый шаг —права собственности

Перед тем как принимать решение о покупке, будущий владелец должен убедиться, что участок действительно принадлежит продавцу. Для этого продавец может запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить её можно быстро и без лишних затрат через портал «Госуслуги».

Важность расширенной выписки из ЕГРН

Для более детального понимания характеристик участка стоит запросить у продавца расширенную выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах: содержащую информацию о кадастровом номере, площади, категории земли и разрешенном использовании. Обратите внимание, что с марта 2023 года сведения в выписках стали обезличенными, и получить полную информацию можно только через собственника. Также существует возможность запроса выписки у нотариуса на основании совместного заявления правообладателя и третьего лица, намеренных заключить договор с соответствующим объектом недвижимости, или по заявлению лица, которому сведения о правообладателе необходимы для защиты его прав и законных интересов. В этом случае потребуется письменно обосновать необходимость получения данных (например, наличие предварительного договора купли-продажи или договора аренды).

Не забывайте о границах

«Покупка участка с неуточненными границами может привести к спорам с соседями в будущем. Крайне важно, чтобы собственник провел необходимые кадастровые работы и получил межевой план, который будет включать акт согласования границ. Это обеспечит защиту от возможных конфликтов с соседями.

В любом случае, чтобы убедиться в расположении участка именно в тех границах в которых вам показывает собственник или участок огорожен, желательно пригласить кадастрового инженера для выноса границ, указанных в выписке из ЕГРН в натуру на местность», -предупреждает кадатсровый инженер Залина Нахушева.

Зоны с особыми условиями использования

Следует помнить, что в земельном кодексе предусмотрено множество зон с особыми условиями использования. Участок может находиться вблизи аэропорта, высоковольтных линий электропередачи, в зонах возможного затопления или в округах, связанных с опасным производством, такими как птицефабрики. В таком случае, использовать участок по назначению возможно, но необходимо учитывать специфические правила застройки для данных зон. Информацию о таких зонах можно получить через единую цифровую платформу Национальной системы пространственных данных (https://nspd.gov.ru).

Аресты и обременения

Также стоит обратить внимание на наличие арестов и запретов в отношении участка. Проверить их можно также с помощью расширенной выписки из ЕГРН. Если такие ограничения существуют, это помешает покупателю стать собственником, и государственная регистрация права собственности будет приостановлена до их отмены. Продавец обязан устранить все подобные ограничения в ЕГРН до заключения договора.

Обеспечение доступа к участку

Приобретая участок, стоит выяснить, есть ли у него доступ от мест общего пользования. Если доступа нет, то важно заключить договор о сервитуте, который обеспечит законный проход к участку через смежную территорию.

Проверка приобретаемого земельного участка — задача покупателя. Сделка без проявления должной осмотрительности грозит множеством рисков в будущем. «Наши рекомендации не носят исчерпывающий характер, — отмечает Беслан Соблиров, руководитель Управления Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике — В практике может возникнуть необходимость проверки иных сведений, которые возникают в ходе заключения договора купли-продажи». Заблаговременная проверка поможет избежать будущих неприятностей и сделает сделку безопасной и выгодной.