Омский Росреестр: 15 актуальных вопросов при государственной регистрации недвижимости

В честь 15-летия ведомства и 25-летия с момента создания современной российской системы государственной регистрации прав на недвижимость, которые отмечаются в 2023 году, заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Омской области Елена Горелова подготовила ответы на 15 вопросов, актуальных при осуществлении основной деятельности органа регистрации прав.

1. Необходимо ли уплачивать государственную пошлину за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды и в каком размере?

Ответ: Поскольку соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, то за государственную регистрацию такого соглашения должна уплачиваться государственная пошлина в размере, установленном подпунктами 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ: 350 рублей – для физических лиц, 1000 рублей – для организаций.

2. Как снять с государственного кадастрового учета разрушенный индивидуальный жилой дом?

Ответ: Действующее законодательство предусматривает снятие объектов недвижимости с кадастрового учета при их гибели или уничтожении. Для этого необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о снятии с учета объекта недвижимости с приложением акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости. Такой акт обследования составляется кадастровым инженером по результатам осмотра разрушенного дома.

3. Если супругам принадлежит помещение меньше 12 кв. м, соглашение о разделе совместно нажитого имущества неизбежно приведет к возникновению «микродолей». Считается ли допустимым такой раздел?

Ответ: Раздел совместно нажитого имущества в данном случае считаем недопустимым, поскольку невозможно отойти от буквального толкования нормы, введенной Федеральным законом от 14.07.2022 № 310-ФЗ, об образовании доли, составляющей менее шести квадратных метров общей площади помещения на каждого сособственника.

4. Почему необходимо перерегистрировать ранее возникшее право на объект недвижимости?

Ответ: Наличие сведений в ЕГРН о зарегистрированных правах обеспечит правообладателю защиту его прав и имущественных интересов, убережет от мошеннических действий с личным имуществом. 

5. Что такое дом блокированной застройки?

Ответ: Дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной или стенами без проемов с отдельным выходом на земельный участок. Иными словами, это малоэтажные жилые дома с изолированными входами без общего подъезда.

6. Каковы характерные признаки дома блокированной застройки?

Ответ: Градостроительным кодексом определены следующие признаки дома блокированной застройки:

• количество надземных этажей – не более 3-х;
• высота – не более 20 м;
• сблокирован с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов;
• имеет отдельный выход на земельный участок.

7.  Как изменить сведения о жилых помещениях зданий в новом статусе «дом блокированной застройки» в Едином государственном реестре недвижимости, если они были внесены до вступления в силу Федерального закона от 30.12.21 № 476-ФЗ? Какие для этого необходимы документы?

Ответ: Собственники блоков (квартир, частей домов) могут совместным решением уполномочить одного из собственников таких домов на обращение в орган регистрации прав. Тогда ему в свою очередь необходимо будет подать заявление в орган регистрации прав об учете изменений сведений ЕГРН от имени всех собственников.

Для учета изменений сведений ЕГРН собственники стоящих на кадастровом учете блоков (квартир, частей домов) вправе обратиться в орган регистрации и предоставить следующие документы:

1.      Заявления об осуществлении государственного кадастрового учета изменений вида объекта и его назначении от всех собственников блоков (квартир) об учете изменений (подаются одновременно);

2.      Совместное решение собственников, если они решили уполномочить на подачу заявления одного из них.

Представление каких-либо документов, подтверждающих соответствие заявленных объектов недвижимости домам блокированной застройки, признаки которых определены в Градостроительным кодексом РФ, не требуется (не требуется представление технических паспортов, технических планов, каких-либо экспертиз).

8. Возможно ли представить заявление и перевести в дом блокированной застройки самостоятельно отдельно от соседей?

Ответ: Нет, осуществить учетные действия по изменению вида объекта исключительно в отношении одного жилого помещения законом не предусмотрено. С указанными заявлениями должны обратиться одновременно все собственники блоков (жилых помещений).

9. Как в дальнейшем будут эксплуатироваться дома блокированной застройки и можно ли разделить земельный участок под каждым блоком?

Ответ: Каждый из домов блокированной застройки, находящихся в одном ряду и блокированных общей боковой стеной (стенами), является самостоятельным зданием с назначением «жилой дом» с видом разрешенного использования «дом блокированной застройки».  Такие дома блокированной застройки не предусматривают общие внутренние помещения, а также мусоропровод, коммуникационные шахты, лифты и прочее. В случае если земельный участок находится в общей долевой собственности, каждый владелец дома блокированной застройки может оформить автономно свой земельный участок в собственность по общим правилам раздела земельного участка, представив в орган регистрации прав соглашение о разделе и межевой план, подготовленный кадастровым инженером.

10.  Если гражданин построил гараж в 2006 году и у него имеется технический паспорт, сможет ли он оформить в собственность гаражный бокс и землю под ним по «гаражной амнистии»?

Ответ: Нет. Действие положений Федерального закона от 05.04.2021 № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты    Российской Федерации» распространяется на объекты гаражного назначения, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, т.е.  до 29.12.2004.

11.  Если у заявителя на руках только договор купли-продажи гаража, членская книжка и квитанции об оплате коммунальных услуг, нужно ли представлять какие-нибудь еще документы для оформления гаража?

Ответ: Основанием для предоставления земельного участка, государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на земельный участок и расположенный на нем гараж может являться любой документ, подтверждающий принадлежность гаража конкретному человеку.

12.  Если гараж был построен в 1995 году, но Администрация отказала в предоставлении земельного участка из-за утвержденного для этой территории проекта межевания, правомерен ли отказ?

Ответ: Основной проблемой нормативного правового характера, сдерживающей реализацию Закона № 79-ФЗ на территории города Омска, являются положения подпункта 5 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым органы местного самоуправления (администрации административных округов города Омска) принимают решения об отказе в предварительном согласовании земельного участка под гаражом в связи с тем, что схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению, не может быть утверждена, если расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, находится в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории. Осуществление мероприятий по внесению изменений в документацию по планировке территории за счет средств владельцев гаражей не представляется возможным по причине значительной стоимости проводимых работ. В данном случае отказ Администрации правомерен.

13.  Возможно ли оформление права собственности на землю под металлическим гаражом?

Ответ: Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на гаражное строение, которое не является капительным, не осуществляется. Также не может быть оформлен в собственность бесплатно земельный участок, занятый не капитальным гаражом.

14.  Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Ответ: По общему правилу, разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 ГрК РФРФР). В соответствии с частью 1 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) об установлении или изменении разрешенного использования земельного участка.

В случае если уполномоченным органом местного самоуправления был принят акт об изменении вида разрешенного использования земельного участка, но сведения не были внесены в ЕГРН, заинтересованное лицо вправе обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН в порядке, установленном для предоставления заявлений на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав (статья 33 Закона о регистрации).

15.  Как обезопасить себя и свою недвижимость от действий мошенников?

Ответ: Значительно минимизировать риск утери права собственности в результате мошеннических действий позволяет положение статьи 36 Закона о регистрации, в соответствии с которой все собственники объекта недвижимости могут воспользоваться дополнительной мерой защиты своего имущества, подав заявление о невозможности регистрации перехода права, ограничения (обременения), прекращения права на объекты недвижимости без личного участия собственника.