Консультируют специалисты Росреестра

Какие необходимы документы при регистрации договора аренды (найма) жилого дома на срок 4-5 лет, с правом выкупа в случае, если дом находится в залоге у кредитора (банка) по договору ипотеки на строительство?

По общему правилу если жилой дом сдается гражданину, то заключается договор найма.

Договор найма жилого дома – это двусторонний письменный договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, а в качестве нанимателя – гражданин (статьи 671, 674 ГК РФ).

Согласно статье 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Ограничение (обременение) права собственности наймодателя по договору найма, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в органе регистрации прав (пункт 2 статьи 674 ГК РФ, часть 2 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации).

Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности на основании договора найма должно быть подано двумя сторонами в орган регистрации прав не позднее чем через месяц со дня заключения договора (часть 4 статьи 51 Закона о регистрации).

Нарушение наймодателем, нанимателем требований к подаче в установленный срок в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации, указанного выше ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение влечет наложение штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Согласно предоставленным данным, жилой дом и земельный участок находятся в собственности одного лица.

Поскольку собственник желает заключить договор с правом выкупа, то в данном случае при выкупе будут применяться нормы о единстве судьбы здания и земельного участка (статья 1 ЗК РФ) и о запрете на отчуждение жилого дома без земельного участка (статья 35 ЗК РФ).

Поэтому между гражданами должен быть заключен смешанный договор в отношении жилого дома и земельного участка, содержащий элементы договора коммерческого найма и договора аренды с правом выкупа (пункт 3 статьи 621 ГК РФ).

В силу статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ срочный договор аренды земельного участка на срок более года подлежит государственной регистрации.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества (часть 1 статьи 51 Закона о регистрации).

В данном конкретном случае право собственности на жилой дом и земельный участок обременено ипотекой в силу закона.

В соответствии со статьей 346 ГК РФ, статьей 37, 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьей 53 Закона о регистрации залогодатель вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам, но не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

За государственную регистрацию ограничения (найм) подлежит уплате государственная пошлина в размере 4000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ), за государственную регистрацию договора аренды – 4000 рублей (подпункт 27.2 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Обращаем внимание, что согласно пунктам 1, 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации принятию государственным регистратором решения о государственной регистрации, приостановлении, отказе в государственной регистрации предшествует проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав на предмет наличия или отсутствия установленных Законом регистрации оснований для приостановления либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Решение о государственной регистрации, приостановлении, отказе в государственной регистрации принимается в каждом конкретном случае государственным регистратором самостоятельно по результатам проведения правовой экспертизы представленных заявителем на государственную регистрацию документов в соответствии со статьей 26 Закона о регистрации.