Как осуществляются сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

В рамках рубрики «Вопрос-ответ» Управление Росреестра и филиал ППК "Роскадастр" по Астраханской области публикуют материалы, разъясняющие актуальные вопросы в сфере земли и недвижимости.

В настоящее время дети все чаще становятся участниками гражданского оборота, наличие недвижимого имущества, долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, принадлежащего несовершеннолетним лицам, уже не редкость. С участием детей заключаются различные договоры, наиболее распространенными являются сделки с жилыми помещениями. С какого возраста можно оформить квартиру на ребенка и какие права имеют дети, которые владеют недвижимостью расскажем в нашем материале.

Вопрос: С какого возраста ребенок может совершать сделки с недвижимостью?

В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.

Вопрос: В каких случаях ребенок может стать собственником недвижимости?

Оформление недвижимости на ребенка возможно путем купли-продажи, получив квартиру или дом по наследству или в дар. Также, при использовании материнского капитала для приобретения или строительства жилья в новой недвижимости выделяется доля ребёнку. Так он становится одним из собственников жилья.

Вопрос: Обязательно ли нотариальное удостоверение сделки при продаже недвижимости, если собственником является ребенок?

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний – обязательно. Данное требование законодательства направлено на защиту прав маленьких собственников.

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность). Соответственно, в регистрации такой сделки будет отказано.

Вопрос: Могут ли родители распорядиться квартирой ребенка?

Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. На все нужно согласие органов опеки и попечительства – без этого никакие сделки, влекущие уменьшение имущества ребенка, невозможны.

Вопрос: А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?

Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

Вопрос: Какие еще есть нюансы при сделках с несовершеннолетними?

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них:

Например, сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества. Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры.

Еще один запрет – не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.