Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости: в чем разница и почему это важно для вологжан

У каждого объекта недвижимости, будь то квартира, земельный участок или недостроенный дом, есть две ключевые характеристики: рыночная и кадастровая стоимость. Владельцы часто путают эти понятия или считают их взаимозаменяемыми, однако на деле разница между ними существенна. Как пояснили в филиале ППК «Роскадастр» по Вологодской области, от этого различия зависят не только налоги, но и многие другие юридические и финансовые аспекты.

Что такое кадастровая стоимость простыми словами

Кадастровая стоимость (КС) – это денежная сумма, в которую государство оценивает недвижимость для налоговых и юридических целей. Она определяется в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Такой подход применяется к каждому объекту капитального строительства, земельному участку, жилому дому или помещению, включая недостроенные объекты. При этом для жилых помещений действует важное ограничение: КС не должна превышать рыночную более чем на 30%. Итоговые данные заносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В Вологодской области функции по определению кадастровой стоимости возложены на ГБУ «Бюро кадастровой оценки и технической инвентаризации». Организация находится в Вологде на Пошехонском шоссе, 11. Именно специалисты этого учреждения проводят массовую переоценку объектов, используя единые для региона алгоритмы.

Для собственника КС важна не только как налоговая база. Её применяют также для расчета суммы компенсации при изъятии земли для государственных нужд, при утрате жилья из-за стихийных бедствий или для определения выкупной цены при приобретении объекта у государства.

Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой объект можно продать на открытом рынке в условиях конкуренции. Проще говоря, это сумма сделки, устраивающая и продавца, и покупателя. На рынок влияют спрос, сезон, состояние конкретной квартиры, ремонт, вид из окон и даже соседи.

Кадастровая стоимость, в отличие от рыночной, не учитывает индивидуальные особенности. При её расчёте специалисты опираются только на формальные характеристики из ЕГРН, например: вид объекта, общая площадь, материал стен, год постройки, этажность и расположение.

А вот ремонт, дизайнерская отделка, состояние подъезда, наличие лифта, высота потолков или панорамный вид на реку при массовой оценке не учитываются.

Именно поэтому КС соседних квартир в одном подъезде может быть абсолютно одинаковой, тогда как их рыночная цена различается в разы.

Рыночную стоимость определяет сам собственник или приглашённый оценщик, и она может меняться хоть каждый месяц. КС, напротив, стабильна и пересматривается не чаще одного раза в 4 года.

На 2026 год в регионе запланированы следующие этапы оценки:

• В текущем году государственная кадастровая оценка проводится в отношении всех земельных участков Вологодской области.
• В 2027 году наступит очередь объектов капитального строительства: жилых и нежилых зданий, квартир, мест для машин, недостроенных объектов, сооружений и нежилых помещений.

Установить кадастровую стоимость в размере рыночной можно и досрочно, не дожидаясь очередной переоценки. В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

«Знание кадастровой и рыночной стоимости позволяет собственнику принимать взвешенные финансовые решения. Кадастровая стоимость нужна для соблюдения закона и расчёта обязательных платежей, а рыночная – для успешных сделок. Прежде чем выставлять квартиру на продажу или планировать сдачу в аренду, лучше проверить актуальную кадастровую стоимость. Если она окажется значительно выше рыночной, это повод обратиться к независимому оценщику и инициировать пересмотр», – комментирует Оксана Макшеева, начальник отдела кадастровой стоимости филиала ППК «Роскадастр» по Вологодской области.

Где и как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости в Вологодской области

Получить актуальную информацию о КС своего объекта можно полностью бесплатно, причём несколькими способами. Самые быстрые и удобные варианты – онлайн-сервисы.

1. Сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости online». Достаточно ввести кадастровый номер или адрес объекта, и система мгновенно покажет текущую кадастровую стоимость.

2. Публичная кадастровая карта в Федеральной государственной географической информационной системе «Единая цифровая платформа «Национальная система пространственных данных» (ФГИС ЕЦП НСПД). Удобно, если есть понимание только приблизительного местоположения. Постепенно увеличивая масштаб карты, можно найти свой участок или дом. Вся информация, включая КС, отобразится во всплывающем окне.

3. Фонд данных государственной кадастровой оценки на портале ФГИС ЕЦП НСПД. Необходимо выбрать раздел «Фонд данных ГКО», в строке поиска ввести кадастровый номер объекта недвижимости, нажать на результат и открыть вкладку «Подробная информация».

4. Бесплатная выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Это вариант для тех, кому нужен официальный документ. Заказать выписку можно через портал «Госуслуги», в любом офисе МФЦ Вологодской области или в личном кабинете на сайте Росреестра. Срок подготовки – не более 3 рабочих дней.