Чек-лист от Росреестра: проверка земельного участка перед строительством дома

Приобретение земельного участка под строительство индивидуального жилого дома представляет собой не просто выбор привлекательной локации и живописного пейзажа. На начальном этапе важно оценить участок и избежать рисков, которые могут повлиять на строительство.

С юридической точки зрения ключевые риски связаны с установленным видом разрешенного использования (ВРИ), наличием обременений и попаданием в охранные зоны. Управление Росреестра по Пермскому краю предлагает четкий алгоритм действий по выбору земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), что и как нужно проверить.

1. Вид разрешенного использования

Любое использование земель, включая строительство, должно осуществляться в соответствии с их категорией и видом разрешенного использования. Какие ВРИ позволяют возвести жилой дом?

Если участок расположен в границах населенного пункта, строительство допустимо на землях со следующими видами разрешенного использования:

• «для индивидуального жилищного строительства»;
• «ведение садоводства»;
• «для ведения личного подсобного хозяйства».

Если участок находится за пределами населенного пункта и относится к землям сельскохозяйственного назначения, строительство жилого дома возможно только на земельных участках с видом разрешенного использования «ведение садоводства» и приравненным к нему видам разрешенного использования «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства».

Важно, чтобы данные виды использования были установлены в отношении участка до 1 января 2019 года. Если ВРИ был изменен после этой даты, использование такого участка для строительства жилого дома невозможно.

На сельскохозяйственных землях с видами разрешенного использования «садоводство» и «ведение личного подсобного хозяйства» возведение жилого дома не допускается.

2. Ограничения и обременения

Помимо проверки на наличие ареста, залога или сервитута, при выборе участка необходимо удостовериться, не попадает ли он в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Нахождение в такой зоне может налагать существенные ограничения или даже запрет на строительство. Игнорирование этой информации способно привести к серьезным последствиям: от отказа в разрешении на строительство до решения о сносе уже возведенного объекта.

Актуальные сведения об ограничениях и обременениях содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Заказать её можно через любой офис МФЦ, официальный сайт Росреестра или портал Госуслуги. Кроме того, наличие ограничений и обременений можно посмотреть на Публичной кадастровой карте или воспользоваться сервисом «Градостроительная проработка онлайн» на единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных».

Собственник земельного участка может получить бесплатно в органе местного самоуправления градостроительный план участка. В данном документе будут отражены все ограничения по строительству (вид разрешенного использования земельного участка, территориальная зона и ее градостроительный регламент, в том числе предельный процент застройки земельного участка, отступы от границ земельного участка до места возможного строительства дома, границы красных линий, ЗОУИТ). При наличии у продавца градостроительного плана земельного участка покупателю рекомендуется изучить его.

3. Границы участка и межевание

Участок без границ — это участок, в отношении которого не проводилась процедура межевания. В подобных случаях в выписке из ЕГРН указывается, что «границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». На Публичной кадастровой карте в окне описания объекта стоит отметка «без координат границ» или «площадь указана как декларированная».

С 1 марта 2025 года регистрация таких участков запрещена, то есть без межевания продать или совершить иную сделку по их отчуждению невозможно. Кроме того, отсутствие точных границ влечет определенные риски: споры с соседями, неверное начисление налогов, невозможность узаконить постройки.

4. Документы на землю

Перед совершением сделки важно убедиться в подлинности предоставляемых документов и в том, что право собственности продавца зарегистрировано в Росреестре.

Выбор и покупка земельного участка — ответственный шаг, требующий взвешенного подхода и скрупулёзной подготовки. Грамотно проведенная проверка позволит избежать рисков и приобрести надежный актив для воплощения мечты о собственном доме.