Права несовершеннолетних охраняются государством

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних под контролем уполномоченных органов.

По закону несовершеннолетние делятся на две категории: несовершеннолетние от 14 до 18 лет и малолетние до 14 лет.

Дети от 14 до 18 лет  частично дееспособны, сделки ими совершаются самостоятельно, но с письменного согласия законных представителей, родителей, опекунов. Без данного документа сделка может быть признана судом недействительной.  Для отчуждения имущества несовершеннолетних этой группы требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Но могут быть и исключения: вступление в брак или эмансипация (объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным). 

Дети до 14 лет (малолетние) полностью недееспособны, то есть не могут распоряжаться принадлежащим им имуществом и подписывать документы, сделки от их имени совершают только представители, родители, опекуны. 

Ребенок может получить долю в результате наследования, а также по сделке о приобретении в общую долевую собственность, в том числе на его имя, соответствующей недвижимости. Например, по договору дарения, купли-продажи приобретателями недвижимости одновременно являются родители и их дети. В некоторых случаях выделить доли несовершеннолетним обязывает закон: если для покупки квартиры использовали материнский капитал; если для приобретения нового жилья продается недвижимость, в которой есть доля несовершеннолетнего. Приобретатели обязаны выделить несовершеннолетнему в новом объекте равноценную долю; если доля несовершеннолетнего выделяется в случае приватизации государственной квартиры.

Орган опеки и попечительства выдает письменное предварительное разрешение на определенных условиях. Например, при отчуждении (продаже) имущества несовершеннолетнего  нужно взамен предоставить ему равноценное (по цене) или равнозначное (по площади) имущество. Исполнение данных требований  обязан контролировать орган опеки и попечительства после регистрации перехода права собственности в течении от 3 до 6 месяцев.

«Сделка с участием  несовершеннолетних собственников без разрешения органов опеки и попечительства будет признана незаконной, — поясняет Сергей Осипов, заместитель руководителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.— Все сделки по отчуждению недвижимости, где собственником является несовершеннолетний или он участвует в общей долевой собственности, подлежат обязательному нотариальному удостоверению».

Уже 10 лет любые сделки с недвижимостью,  принадлежащей несовершеннолетним, удостоверяются нотариусом, что является гарантией юридической чистоты сделки. 

Исполнение обязательства по наделению детей долями после приобретения жилья с использованием материнского капитала происходит путем заключения соглашения о распределении долей. Соглашение должно быть заключено в нотариальной форме.

Подать заявление и пакет документов на регистрацию можно в МФЦ, через портал «Госуслуги» или личный кабинет на сайте Росреестра (требуется усиленная квалифицированная электронная подпись), или через нотариуса, который после удостоверения договора направляет документы  в Росреестр в электронном виде.