Об особенностях сделок с землёй сельскохозяйственного назначения

Земли с/х назначения занимают значительную долю от общей площади РФ, и сделки с ними имеют ряд законодательных ограничений. Основной регулирующий документ — Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Закон № 101-ФЗ). Об этом сообщается в канале Управления Росреестра по Владимирской области в МАХ.

Что такое земельная доля?

Это земельная доля в праве общей собственности на участок из земель с/х назначения, возникшая при приватизации с/х угодий до вступления в силу Закона № 101-ФЗ (п. 1 ст. 15).

Если число собственников доли превышает пять, участник долевой собственности вправе (без выделения участка в «натуре»):

• завещать долю;
• отказаться от права собственности на неё;
• внести её в уставный (складочный) капитал с/х организации, использующей участок;
• передать долю в доверительное управление;
• продать или подарить её другому участнику долевой собственности, с/х организации или гражданину – члену КФХ, использующим участок.

К заявлению о госрегистрации права по сделке с земельной долей заявителем должны быть приложены документы, подтверждающие возможность продажи (дарения, внесения в уставный капитал) земельной доли. Это может быть документ, подтверждающий право покупателя (одаряемого) на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право приобретателя земельной доли на использование земельного участка, например, договор аренды.

«Сделка купли-продажи земельной доли не подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», – отмечает руководитель Управления Алексей Сарыгин.

Распорядиться долей иным способом можно только после выделения земельного участка в счёт земельной доли (п. 1 ст. 12 Закона № 101-ФЗ).

Преимущественное право покупки земельного участка.

При продаже участка из земель с/х назначения субъект РФ (или муниципальное образование) имеет преимущественное право его покупки по объявленной цене (исключения – публичные торги и изъятие для госнужд).

Продавец обязан направить в письменной форме высшему исполнительному органу власти субъекта РФ (или в орган местного самоуправления) извещение с указанием цены, размера, местоположения участка и срока взаимных расчётов (не более 90 дней). Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением.

Если субъект РФ или муниципалитет откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение 30 дней со дня получения извещения, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При снижении цены или изменении других существенных условий договора требуется направить новое извещение.

Сделка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Размеры государственной пошлины (подп. 25, 25.1, 26 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• регистрация прав, ограничений, обременений и сделок с участками из земель с/х назначения — 700 рублей (для физических и юридических лиц);
• одновременные кадастровый учёт и регистрация права — 1000 рублей;
• регистрация доли в праве общей собственности — 200 рублей.

Действие Закона № 101-ФЗ не распространяется на садовые, огородные земельные участки, участки для ЛПХ, гаражного строительства, а также на участки, занятые объектами недвижимости (за исключением жилых домов на землях КФХ) (п. 1 ст. 1 Закона № 101-ФЗ).