Саратовский Роскадастр рассказал о том, как защитить себя от потери жилья при банкротстве бывшего собственника

Приобретение квартиры является важным этапом в жизни каждого человека, сопряжённым с существенными единовременными или регулярными, в случае использования кредитных средств финансовыми расходами, и юридическими рисками.

Прошедший год стал особенно массовым для мошеннических схем, получавших в обыденной жизни емкое название «бабушкины схемы», в полной мере отражающее причастность вполне конкретной социальной группы исполнителей. Вместе с тем, несмотря на поставленную в этой категории дел Верховным судом Российской Федерации точку, есть немало других ситуаций, когда велик риск лишиться приобретенного имущества.

В последние годы участились случаи, когда покупатели теряют приобретённое жильё из-за банкротства продавца. Схема проста: после сделки бывший владелец объявляет себя банкротом, сделка купли-продажи квартиры признается недействительной, а квартира изымается и включается в конкурсную массу для расчётов с кредиторами.

Какие «подводные камни» при покупке добросовестным собственником квартиры на «вторичке» нужно учесть и какие риски предупредить, чтобы дело восстановления прав собственности на квартиру не превратилось в дело всей жизни?

Согласно статье 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», финансовый управляющий имеет право оспорить любые сделки должника, совершённые в течение трёх лет до подачи заявления о банкротстве. Этот период называют «периодом подозрительности».

Чаще всего оспаривают: продажу недвижимости по заниженной цене; дарение имущества (даже родственникам); раздел имущества при разводе; брачные договоры, меняющие режим собственности; сделки с долями в бизнесе; крупные банковские переводы.

Существуют две основные причины для признания сделки недействительной:

1. Подозрительные сделки (пункты 1 и 2 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ):

• Цена ниже рыночной на 30% и более;
• Безвозмездная передача (дарение);
• Сделка с заинтересованным лицом (родственником, партнёром).

2. Сделки с предпочтением (ст. 61.3 ФЗ № 127-ФЗ):

• Погашение долга только перед одним кредитором;
• Создание преимуществ для отдельных кредиторов.

Как опираясь на эти нормы добросовестному покупателю квартиры не стать жертвой процедуры банкротства должника? Рекомендуем руководствоваться следующими простыми правилами.

При покупке квартиры покупатель вправе:

• прибегать к услугам нотариуса;
• заключить договор оценки рыночной стоимости приобретаемой квартиры для последующего включения подготовленного оценщиком отчета в качестве неотъемлемого приложения к договору купли-продажи такой квартиры;
• включить в условия договора купли-продажи квартиры оговорки о подтверждении продавцом и покупателем квартиры отсутствия признаков банкротства;
• прибегнуть к страхованию титула, застраховав риск утраты добросовестным покупателем права собственности на квартиру;
• затребовать в бюро кредитных историй информацию о финансовых обязательствах заемщика и в случае отсутствия на основании полученной информации рисков, связанных с неисполнением обязательств продавца перед кредиторами – включить кредитную историю в качестве неотъемлемого условия договора купли-продажи квартиры;
• получить выписку на квартиру из Единого государственного реестра недвижимости и включить ее в качестве неотъемлемого приложения к договору купили продажи, поскольку выписка содержит информацию о наличии обременений и ограничений в отношении объекта;
• перечислять деньги только через банк на счет продавца и ни при каких обстоятельствах не идти навстречу продавцу, занижая стоимость жилья в целях снижения налогооблагаемой базы продавца, оформления передачи денег расписками и прочими уловками.

«Все предлагаемые выше меры направлены на то, чтобы при возникновении неблагоприятной ситуации добросовестный покупатель имел под рукой документы, которые могут быть использованы в суде для подтверждения его добросовестности и осмотрительности. Покупка квартиры – это не просто сделка, это инвестиция в будущее, требующая предельной внимательности. Проверяйте продавца, фиксируйте рыночную цену, оформляйте все расчеты документально. Тщательная подготовка – надежный щит, оберегающий ваше жилье и сбережения», - прокомментировала директор саратовского Роскадастра Екатерина Беличенко.