Закон о выявлении правообладателей ранее учтенных объектов недвижимости: как он работает и кого он касается

В России активно ведётся работа по актуализации Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Один из ключевых её аспектов – выявление правообладателей объектов недвижимости, которые были учтены до введения современного порядка регистрации прав.

По всей стране расположены тысячи объектов недвижимости, технический учет которых был проведен до 1 марта 2008 года, или права, на которые возникли законно до 31 января 1998 года, но записей о владельцах в современном ЕГРН нет.

Причины могут быть разными: кто-то не оформил наследство или потерял старые документы, кто-то не оформил право на недвижимость из-за сложной транспортной доступности, а кто-то просто не знал, что ранее возникшее право нужно официально подтвердить.

Отсутствие в ЕГРН записей о правообладателях создаёт серьёзные риски. Это ограничения в сделках с имуществом, изъятие земли под государственные нужды или признание имущества бесхозяйным – тогда оно перейдёт в собственность государства или муниципалитета. Поэтому наличие в ЕГРН записи о правообладателе объекта недвижимости – это вопрос защиты прав собственника и безопасности имущества.

«Если запись о вашем праве отсутствует в ЕГРН, вы не сможете распорядиться своим имуществом – продать, подарить, обменять, сдать в аренду и т.п. Без записи в ЕГРН о вашем праве сделку просто приостановят», – уточняет заместитель руководителя регионального Управления Росреестра Алексей Чураков.

Федеральный закон от 30.12.2020 № 518-ФЗ (№ 518-ФЗ) стал эффективным инструментом для поиска законных хозяев недвижимости и внесения сведений о них в ЕГРН. Процесс выявления правообладателей организован на уровне муниципалитетов, которые наделены полномочиями самостоятельно искать законных владельцев и передавать сведения о них для внесения в ЕГРН.

Чтобы установить, кому принадлежит объект, органы местного самоуправления осуществляют сбор информации, анализируют свои архивы, запрашивают данные в органах внутренних дел, в органах технической инвентаризации, налоговых органах, ЗАГСах, у нотариусов и в других инстанциях.

Перед внесением сведений в ЕГРН муниципалитет в обязательном порядке проинформирует человека, которого выявил как потенциального правообладателя. Если гражданин им не является, он вправе направить возражение.

«Реализация закона о выявлении не влечёт никаких санкций (штрафов, наказаний) для выявленных правообладателей. Это просто механизм наполнения ЕГРН актуальными данными для защиты имущественных прав», – отмечает начальник отдела обеспечения ведения и нормализации данных ЕГРН регионального Роскадастра Ольга Иванова.

Под действие закона № 518-ФЗ попадают наследники, имеющие на руках свидетельства о праве на наследство, владельцы участков, у которых право на недвижимость возникло давно и у кого есть документы советского или раннего постсоветского периода (например, акт о предоставлении земли от сельсовета или постановление главы района 1990-х годов), члены гаражных кооперативов и садоводы. Если гараж или дачный дом стоит на кадастровом учёте, но сведения о собственнике в ЕГРН отсутствуют, то закон также распространяется и на собственника.

«Важное уточнение: сам по себе факт внесения в ЕГРН сведений о правообладателе не означает автоматической регистрации права собственности. Государственная регистрация права по-прежнему носит заявительный характер — человеку нужно отдельно подать заявление в Росреестр (через МФЦ или сайт Росреестра), чтобы право официально закрепили. При этом за регистрацию ранее возникшего права госпошлина не взимается», – отмечает Ольга Иванова.