Актуальные вопросы государственной регистрации и кадастрового учета

Одним из актуальных вопросов государственной регистрации и кадастрового учета является вступивший с 1 марта 2025 года Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», устанавливающий новый порядок взаимодействия между Росреестром и юридическими лицами, а также предусматривающий изменение порядка регистрации сделок с земельными участками.

Согласно новым правилам, с 1 марта 2025 года юридические лица должны подавать заявления на государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав с прилагаемыми к ним документами только в электронной форме.  Исключением являются случаи, когда стороной сделки является физическое лицо.

Кроме того, договоры участия в долевом строительстве будут предоставляться в Росреестр исключительно в форме электронных документов. С 01.03.2025 после передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и осуществления государственного кадастрового учета такого объекта застройщик в течение 30 рабочих дней будет обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект в электронной форме.

Возможность подачи в регистрирующий орган заявления на бумажном носителе сохранится до 1 января 2026 г. за рядом юридических лиц: крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, садоводческими и огородническими товариществами, гаражными, жилищными и жилищно-строительными кооперативами, товариществами собственников жилья. Законом также установлено, что юридическое лицо вправе подать документы в регистрирующий орган на бумажном носителе при наличии временной технической невозможности обращения в электронной форме. «Информация о наличии временной технической невозможности подачи заявлений о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к ним документов в форме электронных документов размещена на официальном сайте Росреестра по ссылке: https://rosreestr.gov.ru/activity/okazanie-gosudarstvennykh-uslug/kadastrovyy-uchet-i-ili-registratsiya-prav-/», – отметила руководитель Управления Росреестра по Ульяновской области Ольга Петухова.

Значимое изменение, которое вступило в силу с 01 марта 2025 года – невозможность совершения сделки с земельным участком, границы которого не установлены в соответствии с действующим законодательством. Если Вы собираетесь, например, сдать в аренду, использовать в качестве залога или продать земельный участок, у которого не внесены в ЕГРН сведения о границах, или поставить на государственный кадастровый учет объект недвижимости, который находится на земельном участке без установленных границ, то Росреестр не осуществит регистрационные действия.

Новыми основаниями для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав дополнена статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой осуществление учетно-регистрационных действий приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если:

1) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;

2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

Возможность осуществления государственной регистрации прав на земельные участок без границ (без проведения межевания) сохраняется в отношении земельных участков, полученных в порядке наследования, права на которые возникли на основании судебного акта, а также земельных участков, права на которые возникли до создания системы государственной регистрации прав.

Однако, постановка на государственный кадастровый учет объектов, расположенных на земельных участках без границ, либо государственная регистрация прав на объекты, в том числе и по наследованию, по решению суда, а также ранее возникших прав, невозможна.

Чтобы внести в ЕГРН сведения о координатах границ земельного участка необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границ земельного участка, включая мероприятия по согласованию местоположения границ.  Правообладатель земельного участка сдает межевой план в Росреестр, и в результате получает выписку из ЕГРН со сведениями о координатах границ.

Принятые изменения направлены на защиту прав участников гражданского оборота. Новые правила – не попытка усложнить жизнь собственникам, а шаг к прозрачному рынку недвижимости.