О новом порядке сделок с земельными участками, который начинает действовать со следующего месяца

С 1 марта 2025 года вступает в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Росреестр разъясняет одну из ключевых новелл закона, которая предусматривает изменение порядка регистрации сделок с земельными участками.

Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

С 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.

Почему так важно установить границы земельного участка?

При отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какова его площадь. Поэтому у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта.

Есть случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате покупатель приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде, либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.

Практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков. Например, собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. Начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходится обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков - одни из самых сложных и длительных.  

Встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства. 

Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.

«Закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков», - пояснил заместитель руководителя Управления Росреестра по Амурской области Роман Кочмарчук.