Спрашивали? Отвечаем!

На актуальные вопросы профессиональных участников рынка недвижимости отвечает начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Тамбовской области Юлия Самородова.

Вопрос: Что такое «микродоли»? Какие ограничения имеются при продаже доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение?

Ответ: 1 сентября 2022 вступили в силу изменения в Жилищном и Семейном кодексах РФ, согласно которым, собственник жилого помещения (квартиры или дома) не вправе совершать действия, в результате которых появятся доли меньше 6 кв.м. При этом обладателю доли в праве общей собственности запрещено дробить ее на более мелкие доли — меньше 6 кв. метров – «микродоли».

Указанные изменения касаются правоотношений, возникших после 1 сентября 2022 года. Закон не имеет обратной силы, поэтому если доля приобретена до 1 сентября 2022 года, собственник вправе ее продать, подарить, завещать.

Сделки, заключенные после 1 сентября 2022 года с нарушением указанного правила, являются ничтожными.

Названные положения закона не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. Кроме того, предусмотрено, что указанное правило не применяется для сделок, заключаемых в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (о материнском (семейном) капитале).

Вопрос: Является ли препятствием для оформления права на жилой дом, наличие ограничений на земельный участок, в связи с его расположением в границах охранных зон с особыми условиями использования территорий?

Ответ: Согласно статье 56 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) права на землю могут быть ограничены, в том числе в связи с установлением зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

В соответствии с положениями ст. 104 ЗК РФ ЗОУИТ устанавливаются, в том числе в целях безопасности эксплуатации объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства.

В этой связи в границах ЗОУИТ устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

При этом, земельные участки, включенные в границы ЗОУИТ, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Виды ЗОУИТ определены в статье 105 ЗК РФ. Ограничения на совершение сделок и переход прав на находящиеся в границах ЗОУИТ земельные участки с расположенными на них жилыми домами или иными объектами недвижимости, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, отсутствуют.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, расположенные в границах ЗОУИТ, по наследству, на основании сделок об отчуждении (купля-продажа, дарение и т.д.) осуществляется в общем порядке. Вместе с тем обязательным требованием к содержанию договора является указание в нем на наличие соответствующих ограничений, предусмотренных статьей 56 ЗК РФ.

Вопрос: Как снять с государственного кадастрового учета снесенный дом?

Ответ: С 4 августа 2018 года Градостроительный кодекс РФ дополнен новой главой 6.4 «Снос объектов капитального строительства», в соответствии с которой при сносе объекта недвижимости собственник обязан направить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом сносе здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а после завершения сноса, направить уведомление о его завершении. Это можно сделать через МФЦ, либо обратиться непосредственно в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости. Уведомительный порядок не распространяется на объекты, снесенные до 4 августа 2018 года.

После фактического сноса жилого дома правообладателю необходимо заключить договор с кадастровым инженером для подготовки акта обследования, удостоверяющего прекращение существования объекта недвижимости.

Для снятия с кадастрового учета и прекращения права на жилой дом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) необходимо обратиться в МФЦ со следующими документами:

- заявление о снятии здания жилого дома с кадастрового учета. Такое заявление вправе представить собственник здания или собственник земельного участка, на котором был расположен дом, либо его представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности, то заявление подается всеми правообладателями. Если в отношении объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрировано право собственности, то подается заявление о снятии с кадастрового учета и о регистрации прекращения права собственности.

- документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя;

- в случае, если права на снесенный объект возникли до 01.01.1998 и не зарегистрированы в ЕГРН дополнительно представляются правоустанавливающие документы на него;

- акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Такой акт составляется кадастровым инженером по результатам осмотра снесенного дома. Акт обследования не требуется в случае, если отсутствие существования здания установлено решением суда, вступившим в законную силу.

В результате проведения учетно-регистрационных действий в Росреестре заявителю или его представителю будет выдана выписка, содержащая внесенные в ЕГРН сведения о прекращении существования объекта недвижимости.

Вопрос: Какие документы нужны при переходе права на объект недвижимости при банкротстве физического или юридического лица?

Ответ: Действующее законодательство предусматривает различные основания приобретения права собственности. Одним из таких оснований является реализация имущества банкрота.

С момента признания физического лица банкротом регистрация перехода прав гражданина на имущество осуществляется на основании заявления финансового управляющего, а все имущество гражданина составляет конкурсную массу. Из нее исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание, например, - единственное жилье гражданина, которое не находится в залоге.

При банкротстве юридического лица соразмерное удовлетворение требований кредиторов должника является целью конкурсного производства. Достижение этой цели возложено на конкурсного управляющего, который взамен органов управления должника выполняет функции по управлению и распоряжению имуществом юридического лица, осуществляет права и обязанности его руководителя и иных органов должника.

Продажа имущества банкрота (и физического, и юридического лица), подлежащего реализации в ходе дела о банкротстве, осуществляется на торгах в электронной форме.

Для государственной регистрации перехода прав на реализованное имущество банкрота в Росреестр предоставляются следующие документы:

1) заявление финансового или конкурсного управляющего о государственной регистрации перехода права собственности;

2) заявление лица, выигравшего торги, о государственной регистрации права собственности;

3) решение арбитражного суда о признании должника банкротом (копия, заверенная арбитражным судом);

4) документ, подтверждающий полномочия финансового или конкурсного управляющего: решение арбитражного суда, определение арбитражного суда (копия, заверенная арбитражным судом);

5) нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель;

6) протокол о результатах торгов и договор купли-продажи имущества, заключенный с победителем торгов (не менее одного экземпляра-подлинника), при этом договор купли-продажи реализованного недвижимого имущества должен соответствовать требованиям действующего законодательства по форме и содержанию;

7) акт приема-передачи объекта недвижимости (при его наличии).

Напоминаем, что сделки, совершенные должником без участия финансового или конкурсного управляющего в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны. Все действия в отношении такого имущества, в том числе распоряжение им, осуществляются только финансовым или конкурсным управляющим.

Вопрос: Как собственник комнаты в коммунальной квартире может получить сведения о собственниках других комнат в коммунальной квартире?

Ответ: Сведения из ЕГРН предоставляются на основании запроса, направленного в установленном законом порядке, как при личном обращении в любой офис МФЦ, так и через «личный кабинет» на портале Росреестра www.rosreestr.gov.ru (подписав запрос своей усиленной квалифицированной электронной подписью).

Информация из ЕГРН предоставляются за плату.

Сведения о правах на объект недвижимости могут быть запрошены в виде «Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах».

В запросе обязательно должен быть указан либо кадастровый номер интересующего объекта недвижимости, либо его адрес и площадь.

Обращаем внимание, что с 1 марта 2023 года в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимости» персональные данные правообладателя, либо лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости (в том числе ФИО) отображаются в выписках из ЕГРН только в случае, если в ЕГРН внесена запись о возможности предоставления таких персональных данных.

При отсутствии в ЕГРН соответствующей записи, сведения о фамилии, имени и отчестве правообладателей могут быть предоставлены в выписках из ЕГРН только по запросу лиц, которые наряду с указанным гражданином являются правообладателями иных комнат в квартире, при условии, что в ЕГРН содержатся сведения о расположении таких комнат в этой квартире, а также зарегистрированы права данных лиц на них (ч. 6 ст. 36.3 Закона).

При подаче заявления о выдаче информации из ЕГРН в графе «примечание» необходимо указать сведения о том, что вы являетесь собственником комнаты (указав кадастровый номер комнаты) в коммунальной квартире (указав кадастровый номер квартиры).