Тамбовский Росреестр: «фермерский дом» и «фермерский гектар»

В последние годы в российском законодательстве произошли изменения, касающиеся оформления недвижимости гражданами, ведущими крестьянское (фермерское) хозяйство (КФХ), в частности, строительства жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения и получения в аренду земельных участков из земель сельхозназначения.

С 1 марта 2022 года фермерам разрешено строить жилые дома на землях сельскохозяйственного назначения, в том числе занятых сельскохозяйственными угодьями, но с определенными ограничениями, так называемые «фермерские дома».

В целях защиты земель сельскохозяйственного назначения от массовой застройки жилыми домами, законом предусматривается ряд ограничений:

• на земельном участке можно построить только один дом (не более трех этажей);
• общая площадь «фермерского» дома не должна превышать 500 кв. м.;
• площадь застройки под «фермерским домом» не должна быть более 0,25% от площади земельного участка.
• не допускается разделение земельного участка, на котором расположен «фермерский дом», на несколько участков.

Важно отметить, что возведение жилых домов на земельных участках сельскохозяйственного назначения допускается только в случае, если владелец земельного участка занимается фермерской деятельностью и зарегистрирован в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) в качестве главы КФХ.

В отношении «фермерских домов» до 1 марта 2031 года действует упрощенный порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права.  

При этом, «фермерский дом» должен соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства:

• это должно быть отдельно стоящее здание
• иметь не более трех надземных этажей
• быть не более двадцати метров в высоту
• должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком доме.
• такой дом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

В случае, если главе КФХ принадлежит доля в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, то для возведения жилого дома необходимо выделить участок в счет земельной доли.

С 1 января 2023 года законом предусмотрен упрощенный порядок предоставления земельных участков в аренду. Теперь граждане или КФХ могут получить земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления своей деятельности в аренду без проведения торгов на срок до 5 лет.

Однако, здесь также существуют некоторые ограничения:

• не допускается изменение целевого назначения земельного участка,
• запрещается передавать такой земельный участок в субаренду, переуступать права и обязанности по договору аренды такого земельного участка другому лицу, а также передавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

 «Принятие закона о «фермерских домах» нацелено на поддержку крестьянских (фермерских) хозяйств. Для фермеров это отличный способ осуществлять свою деятельность непосредственно там, где живешь, без временных затрат на дорогу от дома к земле, на которой работаешь. Принятие закона, позволяющего предоставлять фермерам земельные участки без торгов также благоприятно скажется на развитии мелких фермерских хозяйств и огородит их от конкуренции со стороны крупных сельхозпредприятий», - прокомментировал Валентин Миронов, председатель Ассоциации «Совет муниципальных образований Тамбовской области», член Общественной палаты области, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Тамбовской области.