Принят закон о защите жилья при оспаривании сделки с банкротом

24.07.2023 Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон ФЗ № 372  «О внесении изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», который  предусматривает, что у покупателя недвижимости по оспоренной сделке будет возможность сохранить единственное жилье.

Согласно Закону о банкротстве, если лицо купило жилье по цене ниже среднерыночной, сделку могут признать недействительной в случае возбуждения в течение года дела о банкротстве в отношении продавца (например, другого физлица или банка). Раньше требования о возврате средств покупателю удовлетворялись из конкурсной массы пропорционально и одновременно с требованиями других кредиторов.

Подразумевалось, что когда он получит деньги назад, то сможет купить другое жилье. Но в процедуре банкротства реализовать такую схему трудно, так как у банкротов обычно большие долги. Возврат в конкурсную массу квартиры или дома не означает выплаты соответствующей суммы покупателю, то есть восстановления «статус кво» на момент совершения сделки.

В результате закон позволял лишить человека единственного жилья для частичного удовлетворения требований кредиторов. При этом шанс, что человек вернет вложенные в недвижимость деньги, ничтожно мал, а момент такого возврата, в лучшем случае, значительно отсрочен. Это говорит о явном нарушении баланса интересов.

Такое отсутствие у гражданина возможности вернуть деньги за единственное жилье было признано неконституционным, в связи с чем Минэкономики подготовило изменения в закон о банкротстве.

Конституционный суд указал, что при признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным требуется соблюдение баланса интересов всех его участников. Необходимо учитывать все обстоятельства дела о банкротстве и факты, влияющие на удовлетворение потребности гражданина в жилище. Последствия признания сделки недействительной предполагают, что покупатель, получив уплаченные за жильё деньги, может реализовать свое право на жилище, приобретя другое.

«Данные поправки были разработаны во исполнение позиции Конституционного суда Российской Федерации, в соответствии с которыми владелец недвижимости имеет возможность вернуть деньги от сделки, которую признали недействительной в процедуре банкротства продавца.

Приобретатель сможет получить деньги по оспоренной сделке после реализации недвижимости на торгах  без включения его требования в реестр требований кредиторов банкрота. В этом случае денежные средства в размере цены признанного недействительным договора перечисляются арбитражным управляющим на банковский счет владельца недвижимости.Кроме этого, покупатель вправе участвовать в торгах по продаже жилья по общим правилам.

В случае заключения договора купли-продажи жилого помещения с гражданином-кредитором,  в счет исполнения его обязательств по такому договору засчитывается стоимость его встречного предоставления, которая равна стоимость недвижимости  согласно условиям оспоренной сделки,  и гражданином-кредитором  доплачивается разница между указанной стоимостью и ценой договора купли-продажи жилого помещения.  Таким образом, он  сможет доплатить до цены, признанной судом справедливой для конкретного варианта недвижимости», - прокомментировал  судья Арбитражного суда Республики Адыгея Эдуард Меликян.

По ходатайству гражданина арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, может быть предоставлена отсрочка (рассрочка) внесения доплаты по договору купли-продажи жилого помещения на срок до трех месяцев»