Всегда ли суд заставит снести самовольную постройку?

Ответить на этот вопрос, поступивший от наших подписчиков, мы попросили эксперта саратовского Роскадастра Татьяну Хурчак. Вот что она рассказала.

Верховный Суд РФ дал разъяснения на этот счёт в своём Постановлении от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление).

В этом Постановлении Верховный Суд, в частности, указал, что есть категории объектов, которые не могут быть снесены в силу закона.

Уже это одно значит, что «самоволка» - это не всегда снос.

Например, статья 222 Гражданского кодекса РФ не допускает принятия судом или органом местного самоуправления решения о сносе объектов индивидуального жилищного строительства на земельных участках под ИЖС или ЛПХ в границах населенных пунктов.

Эта же норма распространяется на жилые и садовые дома на садовых земельных участках при одновременном соблюдении трёх условий:

• права на эти объекты зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
• их параметры соответствуют установленным предельным параметрам разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства;
• они расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов.

Кроме того, Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" не допускает принятие решений о сносе объектов культурного наследия или объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия (ст. 3, п. 10 ст. 16.1, п. 13 ст. 18).

Суд также не всегда принимает решение о сносе «самоволки», если спорная ситуация возникла, в связи со строительством объекта в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Суд, к примеру, откажет в сносе постройки, если будет установлено, что лицо, её возведшее, не знало и не могло знать о наличии ограничений в использовании им земельного участка, в том числе из-за отсутствия необходимых сведений в ЕГРН.

Ещё один из аргументов для отказа в сносе «самоволки» в границах ЗОУИТ, если зонообразующий объект к моменту рассмотрения в суде снесен и отпали основания для сохранения ограничения, в т.ч. когда сведения о такой зоне не исключены из ЕГРН.

Стоит отметить, что определяя последствия нарушений при возведении постройки градостроительных и строительных норм и правил, суд может признать их несущественными и не препятствующими сохранению постройки, поскольку они не создают угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушают права и интересы третьих лиц. К примеру, несущественными можно считать нарушения в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.  

Напоминаем, что самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

• возведение на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
• возведение на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
• возведение без получения на это необходимых согласований или разрешений;
• возведение с нарушением установленных градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки установлен п. 1 статьи 222 ГК РФ и является исчерпывающим. Органы власти региона и муниципалитета не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.