Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным?

Договор купли-продажи недвижимости признается недействительным по ряду оснований, таких как: недееспособность одной из сторон, совершение сделки несовершеннолетним без согласия родителей, нарушение формы сделки, а также введение в заблуждение или обман участника договора.

Кроме того, недействительными являются сделки, которые противоречат закону или нравственности, например, продажа имущества, находящегося под арестом, или «фиктивные» сделки без намерения создать реальные правовые последствия.

Предлагаем рассмотреть случаи, когда договор может быть признан недействительным, классифицируя на группы.

Состояние сторон:

Сделка с лицом, признанным судом недееспособным, недействительна. Договор, подписанный ребенком до 14 лет, ничтожен. Сделки, совершенные несовершеннолетними от 14 до 17 лет, являются оспоримыми. Сделки, совершенные ограниченно дееспособными лицами, или лицами, не способными понимать свои действия в момент подписания, могут быть признаны недействительными.

Нарушение формы или закона:

Договор купли-продажи недвижимости должен быть в письменной форме, и несоблюдение этого требования может привести к его недействительности. Договор недействителен, если он противоречит закону или совершается противоправно.

Влияние на волю сторон:

Сделка может быть оспорена, если одна из сторон действовала под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия или угрозы. Договор, заключенный под влиянием тяжелых жизненных обстоятельств, может быть признан недействительным, если другая сторона воспользовалась этими обстоятельствами.

Особые виды сделок:

• Мнимые сделки - это сделки, совершенные только для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (например, чтобы избежать ареста имущества);
• Притворные сделки – это сделки, которые прикрывают собой другую сделку (например, договор дарения, скрывающий купли-продажу), считается недействительным.
• Обременения и права третьих лиц:
  • Продажа недвижимости, находящейся под арестом, залогом или другими ограничениями, без разрешения, может привести к недействительности сделки;
  • Если сделка нарушает права третьих лиц (например, права других собственников доли квартиры или права детей, когда их интересы не учтены), договор может быть оспорен.

«Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости недействительным, необходимо обратится в суд с иском (встречным иском или возражением). К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть недвижимость. Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя», - пояснила заместитель руководителя Управления Росреестра по Еврейской автономной области Светлана Гришаева.

В отдельных случаях могут быть применены другие последствия.