Особенности и ограничения при преобразовании земельного участка

Образование земельного участка - это создание нового объекта недвижимости в результате преобразования существующих земельных участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела из них нового земельного участка, образования нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Необходимым документом при образовании земельного участка является межевой план, подготовленный кадастровым инженером.

При образовании земельных участков необходимо учитывать следующее:

1. Целевое назначение и разрешенное использование нового участка в соответствии с требованиями действующего законодательства будет таким же, как у исходного земельного участка или участков. Исключение из данного правила составляют только в отдельных случаях, например, при изъятии земельных участков.

2. Образование нового участка допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов, залогодержателей, землепользователей и землевладельцев исходного участка, если таковые имеются. Если участок образуется по решению суда, такое согласие не потребуется.

Новые участки должны соответствовать установленным требованиям:

• земельный участок должен соответствовать предельным (максимальным и минимальным) размерам, установленным градостроительными регламентами;
• границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;
• не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;
• не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием;
• образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам;
• к образованным участкам в обязательном порядке должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе и посредством установления сервитута. Отсутствие доступа к образуемому или изменяемому земельному участку будет являться основанием для приостановления государственного кадастрового учета такого участка.

«Зачастую необходимость преобразования земельных участков возникает в случае образования земельных участков в СНТ, ГСК, при разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, выделе земельного участка в счет земельной доли и др. Нарушение норм земельного законодательства на любом из этапов преобразования земельных участков может в конечном итоге привести к невозможности его постановки на кадастровый учет. Поэтому кадастровый инженер при подготовке межевого плана на образованные земельные участки учитывает весь объем требований действующего законодательства. Обращаем внимание, что при разделе или объединении земельных участков обязательно нужно получить согласия пользователей, арендаторов исходного земельного участка на его раздел или объединение. По всем возникающим вопросам кадастровые инженеры тесно взаимодействуют со специалистами тамбовского Росреестра с целью повышения качества оказываемых кадастровыми инженерами услуг, а также совершенствования Единого государственного реестра недвижимости», - поясняет Сергей Желябов, полномочный представитель Ассоциации СРО «Объединение профессионалов кадастровой деятельности» в Тамбовской области, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Тамбовской области.