Что отнести к объектам недвижимости: разъяснения Минстроя

Все мы знаем из Гражданского кодекса РФ, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Однако, очень часто возникают вопросы, какие все-таки объекты являются объектами капитального строительства и подлежат государственному кадастровому учету, а какие нет.

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России в своем письме от 07.08.2025 №46420-ЕБ/08 дало пояснения на этот вопрос.

Так, объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Некапитальные же строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений.

Градостроительным кодексом РФ предусмотрено, что в отношении большинства объектов их строительство, реконструкция, капитальный ремонт осуществляются в соответствии с проектной или рабочей документацией.

Застройщик обязан определить и указать в задании на выполнение инженерных изысканий, а также в задании на проектирование идентификационные признаки зданий и сооружений.

Кроме того, Гражданский кодекс РФ говорит о том, что право собственности может быть зарегистрировано лишь в отношении тех недвижимых вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

При определении того, относится ли объект к недвижимости, подлежащей государственному кадастровому учету, необходимо учитывать:

• наличие у объекта характеристик, которые по своей природе или на основании закона делают его недвижимым;
• наличие самостоятельного функционального или хозяйственного назначения;
• способность объекта выступать в гражданском обороте как самостоятельный объект гражданских прав.

Определение объекта в качестве объекта недвижимости и подтверждение его существования в качестве такового осуществляются органом кадастрового учета при рассмотрении документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, с учетом положений нормативных правовых актов, составляющих правовую основу регулирования кадастровых отношений.

Кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным кадастровым инженером.

В соответствии с Законом о кадастре кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет.

Как заказчик, так и кадастровый инженер, после создания объекта недвижимости должны внимательно и осознанно подойти к его оценке. Важно тщательно проанализировать объект по всем критериям: правовым, техническим и функциональным. Такой взвешенный подход гарантирует надежность и законность дальнейших действий с созданным объектом.