Росреестр разъясняет

Друзья, продолжаем наш правовой ликбез! Чтобы ваши сделки с недвижимостью проходили без приостановлений, мы запустили серию публикаций. Заместитель руководителя Управления Росреестра по Северной Осетии Алана Течиева продолжает рассказывать об основаниях приостановления, указанных в статье 26 закона о государственной регистрации недвижимости.

В этой публикации разберем еще три основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установленные статьей 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

- Ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.

Суть данного основания для приостановления: конфликт конкурирующих заявлений. Орган регистрации видит два взаимоисключающих пакета документов на один и тот же объект и приостанавливает второй процесс до вынесения решения по первому. Например, гражданин А заключил договор купли-продажи квартиры с продавцом Н и подал документы на регистрацию перехода права собственности. Через три дня Продавец Н заключает аналогичный договор с гражданином Б на ту же квартиру. Гражданин Б подает свой пакет документов в МФЦ. Государственный регистратор прав принимает решение о приостановлении и направляет соответствующее уведомление сторонам сделки.

- Сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке.

Орган регистрации прав принимает решение о приостановлении при наличии вступившего в законную силу судебного акта, который аннулировал документ-основание до момента подачи заявления в Росреестр.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда администрация местного самоуправления издала постановление о предоставлении земельного участка гражданину Иванову в собственность бесплатно. Иванов подал документы в Росреестр. Однако за день до этого соседний землепользователь выиграл апелляцию в суде, где данное постановление администрации было признано недействительным как нарушающее границы его участка. Судебный акт вступил в законную силу. Получив копию решения суда по межведомственному запросу, регистратор обязан приостановить регистрацию права Иванова.

- Сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Суть данного основания для приостановления - сделка нарушает требования закона настолько грубо, что она недействительна сама по себе (ничтожна) с момента ее совершения согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 168–170 ГК РФ). Для констатации этого факта регистратору не обязательно иметь отдельное решение суда именно о недействительности (хотя оно может поступить позже), достаточно самого текста документа и норм закона.

Например, нарушение запрета на отчуждение. Супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность. Муж решает продать ее своему брату. Он подделывает подпись жены на договоре купли-продажи или предоставляет фальшивое нотариальное согласие. Сделка совершена в отсутствие необходимого в силу закона согласия второго супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Такая сделка является ничтожной. При поступлении жалобы от супруги или выявлении признаков подделки регистратор приостановит регистрацию.

При получении уведомления о приостановлении по двум последним основаниям регистратор обычно указывает конкретную норму Гражданского кодекса РФ, которой противоречит представленная сделка или акт. Устранение причины приостановления в этих случаях чаще всего возможно только через суд (оспаривание выводов регистратора, признание права собственности в силу приобретательной давности или оспаривание судебного акта).

Приостановление регистрации – это штатная рабочая ситуация, а не окончательный отказ. У заявителя всегда есть время на исправление ошибок, а чтобы их не допускать – следите за нашими публикациями и подавайте документы грамотно!