Обязанности застройщиков по регистрации прав дольщиков: что важно знать?

Управление Росреестра по Челябинской области публикует интервью с начальником отдела государственной регистрации ипотеки и долевого участия в строительстве Натальей Гросс. Эксперт разъясняет, на что обратить внимание при заключении договора, зачем застройщикам переходить на электронный документооборот и может ли эскроу-счёт полностью защитить интересы дольщика.

Преимущество долевого участия в строительстве заключается в значительной экономии по сравнению с покупкой готовой квартиры. Покупка квартиры в строящемся доме долгое время считалась рискованным вложением, такой вариант мог обернуться множеством проблем для дольщика – банкротство строительной компании, срыв сроков строительства и невозможность вернуть вложенные деньги, однако сегодня государство полностью регулирует сферу долевого строительства, а права граждан защищены на законодательном уровне.

– Наталья Юрьевна, что такое договор долевого участия (ДДУ) в строительстве и эскроу-счёт?

– Договор участия в долевом строительстве – это соглашение, которое заключается между лицом, желающим приобрести объект в строящемся доме, то есть дольщиком, и застройщиком. Дольщик кладет деньги на эскроу-счёт, а застройщик обязуется построить и передать ему готовый объект в собственность в установленный договором срок.

После регистрации ДДУ в Росреестре дольщик перечисляет свои деньги не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счёт в банке, где они хранятся до окончания строительства дома. Застройщик получает доступ к этим средствам только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

– Как правильно заключить договор долевого участия? На что вы посоветуете обратить внимание человеку, который планирует стать дольщиком?

– Прежде всего дольщику необходимо заказать выписку в Росреестре на земельный участок, на котором возводится объект, что позволит удостовериться в отсутствии запретов, арестов и обременений, что является важным условием для последующей регистрации договора и защиты прав участника долевого строительства. Важно и то, что указанная выписка позволит убедиться в отсутствии или наличии у застройщика права привлекать денежные средства граждан – соответствующее заключение выносится уполномоченным на территории Челябинской области контролирующим органом в сфере долевого строительства, а именно Главным управлением государственного строительного надзора Челябинской области.

Также необходимо проверить, чтобы в договоре обязательно были указаны сведения об участнике долевого строительства, реквизиты застройщика, основные характеристики многоквартирного жилого дома и сведения о квартире или машиноместе и план объекта.

Обязательно стоит обратить внимание на сроки передачи объекта участнику, указанные в договоре, стоимость объекта, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект, инженерное и технологическое оборудование. Важный момент – в договоре должен быть пункт об обязанности внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, в котором открывается этот счёт.

– Какие обязанности есть у строительной компании – застройщика по отношению к дольщику?

– Застройщик, заключая договор участия в долевом строительстве, берёт на себя несколько ключевых обязательств. Во-первых, он обязан построить объект и передать его участнику в срок, предусмотренный договором. В случае, если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан уведомить участника долевого строительства и предложить изменить договор.

Во-вторых, застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, а также должен предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства.

– Может ли застройщик подать документы за дольщика?

– Да, действительно, с 1 марта 2025 года законодательно закреплена обязанность застройщиков направлять документы на регистрацию прав собственников в электронном формате.

После передачи объекта и его постановки на кадастровый учет застройщик должен в электронном виде в срок не позднее тридцати рабочих дней со дня подписания акта о передаче объекта направить в Росреестр заявление о регистрации права собственности дольщика. После того как право собственности будет зарегистрировано, застройщик обязан передать дольщику выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая удостоверяет проведение регистрации.