Особенности заключения сделки по распоряжению земельным участком

В соответствии с требованиями действующего законодательства в договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, которые позволяют определить участок в качестве объекта недвижимости: кадастровый номер земельного участка, категория земельного участка, его местоположение или адрес, должны быть указаны стороны договора, адреса места их мета жительства, необходимым условием является определение цены земельного участка и порядка расчета между сторонами. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.

При приобретении земельного участка необходимо обратить внимание на определенные ограничения в использовании приобретаемого земельного участка, в частности, на его расположение в границах зон с особыми условиями использования (например, водоохранные зоны, зоны сетей газораспределения, объектов электросетевого хозяйства, военных объектов, памятников культуры, приаэродромной территории и т.п.)

Также необходимым условием в соответствии с требованиями действующего законодательства является наличие границ такого земельного участка в действующей системе координат.

Само существование таких зон предусмотрено Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), и связано либо с опасностью конкретных объектов для человека (линии связи, газопровод, военный объект), либо охраной объектов недвижимости от разрушения и уничтожения (памятники культуры, особо охраняемые природные территории и так далее).

Установлены ограничения строительства объектов недвижимости и хозяйственной деятельности на таких земельных участках (например, запрет распашки земли и слива определенных отходов в некоторых зонах).

При заключении сделки с таким земельным участком информация о наличии соответствующих ограничений, предусмотренных статьей 56 ЗК РФ, в связи с расположением земельного участка в зоне, в обязательном порядке должна быть отражена в соответствующем договоре. Отсутствие такой информации в договоре об отчуждении земельного участка, а также отсутствие границ земельного участка в действующей системе координат будет являться основанием для приостановления государственной регистрации.

Существует несколько способов получения информации любым заинтересованным лицом о наличии границ земельного участка и о его расположении в границах каких-либо зон.

Первый способ - это информация на Публичной кадастровой карте (https://pkk.rosreestr.ru), размещенной на Единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных». По кадастровому номеру можно найти интересующий вас земельный участок. Если граница установлена, то участок будет выделен и подсвечен на карте. При отсутствии установленных границ у земельного участка, такая информация не будет отражена.

Далее, справа на панели инструментов карты необходимо выбрать слой «Зоны с особыми условиями использования территории». Все внесённые зоны высветятся светло-зеленым цветом, и можно будет увидеть, распространяется ли какая-либо зона на ваш земельный участок или нет. Для получения сведений о том, какая же это зона, необходимо слева на карте из выпадающего списка выбрать «ЗОУИТ» и кликнуть на карте на интересующую зону. В этом случае отобразится информация о характеристиках и основаниях установления данной зоны.

Второй способ - получение выписки из ЕГРН «Об объекте недвижимости», так называемой «расширенной выписки», в которой, в том числе, будет отражена информация о зонах, в которые входит участок.

«Информация о расположении земельного участка в границах зон с особыми условиями использования территории появится только после проведения межевания земельного участка, то есть определения его границ на местности в соответствии с требованиями действующего законодательства. Необходимое условие при купле-продаже земельного участка - его границы должны быть установлены в действующей системе координат МСК-68, в виде определенного объекта недвижимости, с точной площадью и его параметрами», - разъясняет полномочный представитель Ассоциации СРО «Объединение профессионалов кадастровой деятельности» в Тамбовской области, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Тамбовской области Сергей Желябов.