Способы защиты недвижимости от мошенников

Наибольшее количество случаев мошенничества в сфере недвижимости связано с телефонным мошенничеством и поддельными документами.

Злоумышленники часто звонят владельцам недвижимости, представляясь сотрудниками Росреестра или правоохранительными органами, и предлагают помощь в защите от аферистов. При этом собственнику говорят, что в целях защиты своей недвижимости ему необходимо её оперативно продать и внести средства на специальный защищённый счёт (чтобы не потерять их, так как мошенники якобы завладели поддельными документами). Также человека могут уговаривать срочно подписать пакет документов (например, чтобы избежать продажи квартиры) или продиктовать свои персональные данные.

Сотрудники Росреестра никогда не звонят собственникам с угрозами мошенничества или просьбами сообщить свои персональные данные. Если вам вдруг поступил такой звонок и человек представился сотрудником Росреестра, следует незамедлительно сообщить об этом в правоохранительные органы.

Также могут использоваться поддельные документы, например, доверенности, документы о праве собственности на недвижимость и паспорта. Гражданин может купить квартиру у мошенников, предоставивших поддельные документы, и остаться как без недвижимости, так и без денег.

Самый простой способ защиты — подать заявление о запрете регистрации сделок без вашего личного участия. Это можно сделать через личный кабинет на сайте Росреестра, через Портал Госуслуг или в МФЦ. После того, как заявление будет подано, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена соответствующая запись. И если в Росреестр будут поданы документы без личного участия собственника (например, по доверенности), они рассматриваться не будут. Их вернут без рассмотрения обратно заявителю.

Так, в течение 2025 года в Управление Росреестра по Тамбовской области поступило 9938 заявлений о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника. Данный показатель увеличился в 2 раза по сравнению с показателями прошлого года.

Кроме того, Управление рекомендует вносить в ЕГРН сведения об адресе вашей электронной почты, либо актуализировать его, если почта поменялась. Это можно сделать в личном кабинете на сайте Росреестра, на портале Госуслуг или в МФЦ. На электронную почту человек будет получать все уведомления о совершающихся сделках и изменениях в отношении его объектов недвижимости. Если вдруг правообладатель получит такое сообщение от Росреестра и окажется, что ни он, ни его представители никаких документов не подавали, он сможет оперативно уведомить об этом ведомство, и сделка не состоится.

Необходимо проверить документы при покупке недвижимости.

В первую очередь, покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т.д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости.

Кроме того, попросите продавца предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это также поможет убедиться, что продавец квартиры является её законным собственником. Сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект.

Стоит заказать выписку о переходе прав на объект недвижимости. Указанная выписка является общедоступной, поэтому потенциальные покупатели могут самостоятельно убедиться в точности предоставленных продавцом сведений.

Также внимательно относитесь к сделке, если продавец действует по нотариальной доверенности. В этом случае всегда проверяйте действительность доверенности на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Защита персональных данных.

С 1 марта 2023 вступил в силу Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022, по которому данные правообладателей в выписке из ЕГРН могут быть доступны только при условии, если владелец недвижимости открыл сведения о своих фамилии, имени, отчестве и дате рождения по специальному заявлению.

Для этого в любой удобной форме, в том числе онлайн, собственник может обратиться в Росреестр и внести соответствующую запись в ЕГРН. При отсутствии такой записи персональные данные в выписке из ЕГРН будут отсутствовать, и в сведениях о правообладателе будет указано «физическое лицо».

В отношении электронных сделок основной мерой защиты от мошенников является использование усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП). Получить такую подпись можно в аккредитованных удостоверяющих центрах.

Для защиты электронных сделок существует обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию перехода права собственности на основании документов, подготовленных в электронном виде.

Изменения в законодательстве, связанные с защитой прав как покупателя, так и продавца.

Президентом Российской Федерации подписан Федеральный закон от 7 июня 2025 г. № 133-ФЗ «О внесении изменения в статью 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», который вступит в силу с 1 июля 2026 года в котором предусмотрен альтернативный способ регистрации сделок с недвижимостью. Закон, который позволит использовать Единую биометрическую систему для подачи документов на регистрацию недвижимости в электронном виде. Для защиты электронных сделок существует обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию перехода права собственности на основании документов, подготовленных в электронном виде.

Также в Госдуму внесен проект (№ 1124149-8) о защите покупателей жилья, в частности положения статьи 179 Гражданского кодекса РФ дополнить четвертым абзацем следующего содержания: «Если лицо не знало и не могло знать об обмане потерпевшего третьими лицами, а равно потерпевший намерено умолчал об обстоятельствах сделки (влиянии на его волю третьих лиц), сделка не может быть признана судом недействительной, а лицо, к которому обращена сделка, считается добросовестным приобретателем, пока не доказано иное».